在疫情防控、“五道紅線”、房企利潤增長瓶頸等因素的疊加下，房企分拆物業和商管公司上市已經成為一股熱潮，僅在2020年就有17家物業公司上市。2021年伊始，榮萬家服務、宋都服務成功赴港上市，新希望服務和德信服務也遞交了上市申請，此外萬科、龍湖等還未上市的“明星物企”的一舉一動也備受關注。
有專家表示，科技、服務、多元等新標簽正逐漸代替物管行業的傳統老舊，2021年，行業洗牌將加劇，除了業務拓展和多元化以外，品牌構建將成為下一個需要物企重點發展的方向。
物企上市熱度不減
1月15日，榮萬家(2146.HK)在港交所上市，成為2021年第一家在港交所掛牌上市的物業公司。此前1月14日，榮萬家公告稱，公司發售價厘定為每股發售股份13.46港元，按此發售價并相關支出后，公司自全球發售收取的所得款項凈額估計約為11.68億港元。
公開資料顯示，榮萬家的主要業務在環渤海經濟圈，截至2020年6月30日，其在管面積為5240萬平方米。主營業務為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務，在管物業組合包括住宅、商業物業和公共其他物業。
1月18日，二次遞表過會的宋都服務(9608.HK)登陸港交所。此前1月15日，宋都服務發布公告稱，每股發售定價0.25港元，預計募資1.404億港元。而相比其他40余家已經上市的物業，宋都服務的規模仍處于行業尾部，截至2020年6月30日，宋都服務在管總建筑面積約為640萬平方米。
值得注意的是，開盤首日，宋都服務開盤價為0.225港元/股，收盤價為0.16港元/股，上市首日的收盤價較發行價跌36%。截至2021年1月20日，其收盤價為0.163港元，較發行價跌34.8%。
除了房企的物業板塊分拆上市，有的房企也通過商業分拆上市。1月14日，商用物業運營服務供應商星盛商業(06668.HK)發布公告稱，公司擬在2021年1月14日至2021年1月19日期間招股，于2021年1月26日于聯交所主板掛牌上市。據悉，星盛商業準備全球發售2.5億股股份，發售價每股發售股份3.20港元-3.88港元，星盛商業估計，其將從全球發售中收取的所得款項凈額為8.039億港元。
2021年第一個月，物業公司上市的熱情依舊不減。1月13日，新希望服務向港交所遞交了上市申請，成為2021年第一家向港交所遞交上市申請的物企，1月18日，德信服務也向港交所遞交了招股說明書。
2021年物業上市的議論中自然少不了一些還未上市的明星房企旗下的物業，比如萬科和龍湖。1月5日，據財聯社報道，萬科旗下的萬物云空間科技服務股份有限公司正計劃打包物業和科技業務一同上市。克爾瑞數據顯示，截至2020年末，在管面積前10的物業企業中，未上市的企業有三家，分別是萬物云、龍湖智慧服務和長城物業，其在管面積分別為5.78億平方米、3.08億平方米和2.53億平方米。
此外，目前已經向港交所遞交了上市申請，但還未通過上市聆訊的物業企業還有禹佳生活(H01463.HK)和融信服務(H01453.HK);已經公開表示要上市的物企還有越秀物業、東原澄方(母公司為迪馬股份)、陽光城物業、三盛物業、富力物業。
行業洗牌加劇
回望2020年，在疫情防控的影響下，物業管理的價值逐漸得到認可，物業公司的地位也隨之上升，此外，隨著融資環境的收緊，房地產利潤增長遇到瓶頸，物業企業扎堆上市。2020年全年，有17家物業企業成功上市，其中以房企旗下物業公司上市為主，上市的時間集中在下半年，而在下半年，市場回歸理性，多個物業上市企業首日即破發。
“小型物業公司也在積極上市”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示，這樣的情況是出乎意料的。他認為，這主要得益于上市環境良好，小型物業公司也想通過上市壯大自身的規模。
2020年物業并購現象較為普遍。據克爾瑞統計，2020年全年收并購事件近80起，涉及資金近百億元，12月收并購事件達17起，行業收并購再創高潮。58安居客房產研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，收購的背后透露出物業企業急于在規模上追求一定突破，以獲得市場的更大認同。
嚴躍進認為，隨著大量物業公司的上市，物業行業也逐漸成熟，以現有的物業上市公司為標志，物業行業的存量市場已經開啟。此外，他還表示，物業公司“房屋經紀”的職能，也就是類似中介機構這樣的角色，值得關注。
隨著物企在2020年的快速發展，2021年1月5日，十大部委共同發布《關于加強和改善住宅物業管理的通知》(下稱《通知》)。公眾號物業大爆炸的作者勿爺表示，《通知》內容涵蓋物業服務價格形成機制和發展生活服務，放寬了物企的業務范圍，將充分調動物企管理服務的積極性。
展望2021年，張波認為，物業企業上市潮還將持續，這既是房企在“三條紅線”下借道融資的有效方式，又是搶占物業賽道的行業訴求。
克爾瑞物管研究員李斌表示，科技、服務、多元等新標簽正逐漸代替物管行業的傳統老舊，2021年，行業洗牌將加劇，除了業務拓展和多元化以外，品牌構建將成為下一個需要物企重點發展的方向。