最近一段時間，蛋殼公寓爆雷的新聞頻頻登上新聞頭條，房東收不到房租，租客被驅(qū)逐后無家可歸。
近期，《華夏時報》記者了解到，目前曾“高價拿房”的長租公寓機構出現(xiàn)了“提前解約”等問題，甚至連長租領域大型頭部企業(yè)也不能幸免，機構同房東和租客大量提前解約。
與房東大量提前解約
王麗(化名)告訴《華夏時報》記者，2018年9月，自己將北京朝陽區(qū)的房子委托給一家知名大型長租公寓機構，雙方合同的期限是三年，月租金6100元，但11月初，租期還未到，機構就要求與王麗解約或者協(xié)議降租金。該機構提出的解決方案有兩個，一個是雙方解約，機構付兩個月租金作為違約金給房東，房東需要返還1.8萬元的裝修費，以及服務質(zhì)量保證金;一個是協(xié)議降租金，租金每月改為5100元。
“機構的工作人員與我們溝通時態(tài)度蠻橫，也沒有明確解約的原因，說解約條件就這樣，給了我們很大的壓力，每天想到這件事就覺得堵心”王麗表示無法接受，她認為，合同還沒到期，機構提出毀約，反而要求業(yè)主返還裝修款，這明顯是不合理的。
據(jù)王麗介紹，當時機構僅僅為房子添置了微波爐、電視、熱水器、簡易家具等設施，而且當初約定合同到期后屋內(nèi)的裝修和家電是要送給房東的。另外，王麗指出，當初與機構簽署的租期為三年，第一年的空置期約定為三個月，第二年和第三年為一個月，但據(jù)王麗觀察，房子在交給機構后十天左右，房屋內(nèi)部裝修就已經(jīng)完成，緊接著房子就被租出去了，完全沒有給出空置、通風、晾曬的時間。
雖然機構仍然按月按時給王麗交付房租，但王麗卻在擔心，這家機構會不會像其他長租公寓一樣跑路，害怕租金拿不回來，到時候勢必會和租客發(fā)生矛盾。
和王麗遭遇類似的房東還有很多，一個全國維權qq群內(nèi)已經(jīng)達到了1400多人。王麗表示，這個機構最近在“各個擊破”，會單獨約談房東，如果房東好說話，那么大概率會按照他們的條件簽署解約協(xié)議，那么大部分損失就由房東來承擔。
據(jù)了解，多數(shù)長租公寓機構有大量的房源是在2017年至2018年簽下的，但今年以來北京房租出現(xiàn)下降，機構的盈利空間已經(jīng)越來越小，這讓主要依靠吃差價的二房東模式的長租公寓機構難以生存。李麗介紹，當初2018年機構和自己簽約時的房租為6100元，平臺經(jīng)過裝修后向外出租的價格為7000元，但2020年的市場價已經(jīng)難以達到這個水平。《華夏時報》記者查閱相關房產(chǎn)平臺發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)同等戶型的房源月租金已經(jīng)降為6500元左右，部分房源的月租金已經(jīng)標到了5500元。
在大規(guī)模與房東解約的同時，租客也有很多被平臺強制解約的情況，有租客反映，在房子內(nèi)住的好好的，最近卻被平臺通知解約，但沒有提違約金賠付。也有租客表示，只有頻繁的溝通，多次向監(jiān)管部門反映問題，機構才會賠付違約金。
長租公寓行業(yè)暴雷
年初以來的疫情黑天鵝，加速了一大波長租公寓企業(yè)的爆雷，包括青客、蛋殼等大品牌企業(yè)，均有負面新聞傳出。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄分析，疫情成為長租公寓爆雷的催化劑，長租公寓存在著投入成本高，租金回報率低，回報周期長的特點。突發(fā)的疫情導致長租公寓出租率顯著下降，空置率上升，最終導致長租公寓現(xiàn)金流緊張。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜在接受《華夏時報》記者采訪時表示，長租公寓機構收縮戰(zhàn)略，大量與房東和租客解約，是機構自救的一種表現(xiàn)，說明機構的資金鏈已經(jīng)非常緊張。前幾年由于規(guī)模大戰(zhàn)，機構的收房成本非常高，在今年租金下行的市場條件下，機構要維持運營就很難。
為什么長租公寓會出現(xiàn)如此多的問題呢?景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉告訴《華夏時報》記者，如同P2P，共享單車等問題一樣，這幾年，為了創(chuàng)新放松了監(jiān)管，導致某些新興行業(yè)在資本的挾持下嚴重跑偏，讓社會和消費者付出了沉重的代價。
胡景暉分析，長租公寓頻頻爆倉，根源于其商業(yè)模式天然存在缺陷，表現(xiàn)為高進低出、長收短付、短錢長投。資本加持下爭搶房源高價收房，尤其是2017年和2018年，很多長租公寓以高出市場價20%-40%的租金從業(yè)主手里收取房源。為爭搶租客又低價出租，降低租金以出貨。
如何對長租公寓實施監(jiān)管，防止行業(yè)進入下墜的深淵，成為了行業(yè)關注的大問題。對此，胡景暉表示，對長租公寓的監(jiān)管可以參考銀行監(jiān)管，資金、押金等均應進入政府指定的資金監(jiān)管賬戶，資金進出要可見、可控，要有保證金或準備金制度，準備金外的錢可以動用，但要設立規(guī)則。
面對市場變局，未來長租公寓行業(yè)將會發(fā)生哪些改變呢?陳霄表示，從長租公寓機構本身來看，隨著行業(yè)集中度不斷提升，加之疫情的沖擊下，這種野蠻擴張的模式已經(jīng)不適應當前的市場環(huán)境，未來長租公寓機構必將走向精細化運營道路，對機構的運營能力提出了更高的要求，在服務水平和產(chǎn)品設計等方面都面臨著創(chuàng)新和提高，行業(yè)將向著更加精細化、規(guī)范化的方向發(fā)展。
這個行業(yè)的是否還有廣泛的前景呢?柏文喜分析，房屋租賃是市場上的剛性需求，未來長租公寓依然會有廣闊的生存空間?，F(xiàn)在國家出臺了許多監(jiān)管措施，包括資金監(jiān)管等方向，這就決定了資金實力較弱，或者模式有問題的企業(yè)會被市場淘汰，留下來好的企業(yè)，大浪淘沙后這個行業(yè)會更加健康。