“京西某民宿一個(gè)五居室的院子，‘十一’期間要15000元一晚，貴得離譜，這哪還是民宿，價(jià)格太不親民了。”市民高先生向記者抱怨。這樣價(jià)位的民宿在京郊并不少見，尤其是毗鄰景區(qū)、有點(diǎn)知名度的，一間雙人房兩三千元只能算中檔，帶數(shù)個(gè)臥室的院子動(dòng)輒五六千、上萬元。
這樣的價(jià)位虛高嗎?“如果只滿足住宿功能，買一個(gè)休息睡覺的空間附帶一些商務(wù)功能，在北京、上海、廣州這樣的城市中心區(qū)域，350元到400元一晚。搬到鄉(xiāng)村來，環(huán)境好了，再加300元，一晚700元到800元的定價(jià)是合理的，也是可持續(xù)的。”九源設(shè)計(jì)院院長、又見炊煙新田園度假地投資人江曼認(rèn)為。
但大多民宿的定價(jià)不是按照能提供的服務(wù)來計(jì)算的。“他們是按照收回成本的目標(biāo)倒推來定價(jià)的。我投了幾百萬、上千萬元在一個(gè)院子里，三到五年要收回成本。按京郊民宿目前平均入住率33%來計(jì)算，一年能掙錢的時(shí)間就100天左右，所以必須定這么高的價(jià)格才能收回成本。”一位民宿經(jīng)營者給記者算了一筆賬。
在業(yè)內(nèi)人士看來，目前這樣的價(jià)位是由市場決定的，但隨著市場的飽和，價(jià)格會(huì)相應(yīng)回落。“行業(yè)發(fā)展早期，民宿在京郊還是稀缺資源，賣的是稀缺，定價(jià)就可以任性。”一位民宿行業(yè)投資者告訴記者，隨著涌入這個(gè)行業(yè)的熱錢多了，稀缺變飽和，價(jià)格就會(huì)回落。眼下，京郊民宿的投資熱情高漲，供應(yīng)也在趨向飽和。
專家認(rèn)為，長期來看，消費(fèi)者不會(huì)只為住宿功能高價(jià)買單，還要增加附加值。
“首先要弄清民宿的本質(zhì)是什么。本質(zhì)是主人文化，主人喜歡畫畫、喜歡做手工、喜歡烹飪，把自己的家改造成可以接待住宿的地方，讓客人來體驗(yàn)一種生活方式，這才是世界各地有生命力的民宿的本質(zhì)。”江曼說。而如今很多“高價(jià)民宿”沒有“主人文化”，只有高投入雕琢出的精致環(huán)境，準(zhǔn)確地說應(yīng)該叫“精品酒店”。
“除了吃和住，還能有文化體驗(yàn)、生活方式的輸入等等，才能算民宿。”一位民宿研究者告訴記者。在懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)響水湖景區(qū)有一家兒童文學(xué)作家開辦的民宿，客人入住期間，每天都有茶藝、插花、書法、國畫等的講授和體驗(yàn)活動(dòng)，算接近最初意義上的民宿。
早期的京郊民俗戶在內(nèi)涵上更接近民宿，為何大多被市場淘汰?“酒店產(chǎn)品通常五年就進(jìn)入一個(gè)裝修期，個(gè)體經(jīng)營者很難留下維修基金，農(nóng)民掙了錢，攢下買房、買車，很難做到持續(xù)投入更新改造。”上述民宿投資者說。鼓勵(lì)民俗戶升級(jí)，一次性投入大筆資金建民宿，如果后續(xù)沒有持續(xù)投入的能力，將面臨無法收回投資、無以為繼的風(fēng)險(xiǎn)。
“民宿只是鄉(xiāng)村體驗(yàn)的一個(gè)載體還不是產(chǎn)業(yè)，想做成產(chǎn)業(yè)需要系統(tǒng)的支持，比如規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的床品清洗、食材采購、勞動(dòng)用工，有特色的文化體驗(yàn)等等，這需要政府引導(dǎo)支持下各方共同努力。”江曼說。