“深圳在補宅地及住房供應不足的課，補供需失衡的課。否則無法解決長期存在的住房供需失衡問題，無法遏制房價的投機性拉升問題”。
隨著國內多個城市房價出現年末的“翹尾行情”，進入2021年后，新一輪樓市調控政策在各地先后出臺。
在2020年時屢屢出手整治樓市亂象的深圳，則成為政策頻出的代表性城市：1月19日，深圳市住房和建設局(下簡稱“住建局”)一份與圍堵“假結婚”有關的文件曝光，其核心旨在嚴打炒房行為;1月22日，該局再發公告對涉嫌違規申購某樓盤的12名人員進行懲戒，直指市場不少相關人士質疑的代持炒房現象。
1月23日，深圳市住建局則進一步發布相關通知稱：深圳將啟用“購房意向登記系統”等，并對提供虛假證明材料等方式申購商品住房的購房人，采取停止使用該系統及合同網簽系統三年等措施。
一系列新政出臺背后，是深圳樓市持續維持高價運行。據國家統計局日前發布的2020年12月相關數據顯示：70個大中城市中，深圳漲幅(14.1%)在各大城市中遙遙領先。另據中國城市房價平臺數據：同期深圳二手房平均單價達每平方米87957元，是北京的1.36倍、上海的1.5倍、廣州的2.2倍。
進入2021年后，深圳新房市場則被“網紅盤”炒熱。因一二手房的價格存在價格倒掛，亦讓有意“打新”的部分投資客心存“買到即賺到”觀念，是為各方想盡“千方百計”購房的原動力。
全國樓市分化日趨加速之際，一線城市房價受寬松的資金原因助推上漲，加之深圳因城市面積所限對增加住房供應形成掣肘，是為近年來深圳“房住不炒”調控困難的外部因素;微觀而言，深圳通過嚴控購房資格調節需求側的做法將產生哪些效果?經歷了變化多端的2020年，2021年開年又接連出臺政策后，樓市將趨向平穩嗎?這是很多深圳人都在關心的問題。
需求側：圍堵“假結婚”與“假離婚”
在新冠疫情等因素帶來短期負面影響下，據戴德梁行相關數據顯示：2020年深圳住宅交易總量仍穩居近五年之首。與2019年同期對比，包括一二手交易在內的住宅成交總量增幅超過50%的區域分別為該市的光明、龍崗、大鵬、龍華，增幅分別為64.5%、64.1%、58%、56.2%。
2020年12月的最后一周，深圳二手房網簽量達到4866套，環比上漲104.8%。雖然近期網簽量已經回落至2000套以下，但“翹尾”行情被認為顯示出了購房者和業主的心態。
與之相關的加杠桿“上車”炒房行為，亦可謂花樣百出。以2020年深圳的“715樓市新政”為例，一方面擴大限購范圍，提高了在深圳購房的門檻，另一方面則調整豪宅稅，增加了購房成本。而因此產生的與“婚姻狀況”有關操作，則成為了深圳地產市場中的一個敏感話題。
據某研究機構的相關分析：深圳之前的假離婚操作手法主要是找一些相關中介辦假證提供虛假婚姻信息來騙取購房資格。相關政策雖規定購房者過去3年里離異次數超過2次的要按歷次套數之和來算，因此關閉了通過“假離婚”買房的渠道。但因政策模糊，“假結婚”依然存在操作空間。
相隔不過數日，深圳與上海，皆將婚姻作為樓市調控抓手，一時間引發全國性熱議。
1月21日，上海則在當日晚間公布樓市調控新政，從稅收、限購、限貸、供地等多方面采取措施，其中則包括打擊“假離婚”炒房。
與之相比，在已經圍堵過相關漏洞的深圳，政策“補丁”則進入了與“假結婚”有關的下一階段：1月19日，一份名為“關于明確《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》若干問題的函”在深圳房地產圈中傳播開來。該文件對深圳以下一系列問題作出了進一步明確：
1、“715樓市新政”在途交易辦理時間從2020年12月31日延長至2021年1月31日;2、高層次人才購買首套商品住房，無需提供在深圳繳納的社?；騻€稅證明;3、居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。
第3點最受關注。因在此前的相關通知中曾規定：居民家庭夫妻雙方只有一個人符合購房條件的，購買的商品住房只能登記在符合購房條件的一方或雙方名下，不得單獨登記在不符合購房條件的一方名下。
按照深圳房地產界多位相關人士解讀：新政意味著通過“假結婚”來獲得購房資格的行為被“圍堵”。無論是未購或已購房產，通過假結婚獲取深圳購房資格的方式已經再無操作空間。
隨著深圳的相關文件開始實施，深圳市不動產登記中心的相關工作人員對《財經》記者稱：目前已暫停夫妻婚內更名，具體操作等待相關通知。
1月23日，深圳市住建局發布《關于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，則被認為是與需求側有關的進一步調控升級。
按照相關通知內容顯示：深圳在啟用“購房意向登記系統”后，房企、經紀機構會同銀行對購房資格信息進行嚴格核查，弄虛作假、隱瞞真實情況，或者提供虛假證明材料等方式申購商品住房的購房人，住房建設部門依法采取以下措施：停止相關人員使用“購房意向登記系統”以及合同網簽系統三年;停止相關人員購買、承租保障性住房和人才住房資格三年;已在公共住房輪候名單內的，取消其輪候資格;停止相關人員住房公積金貸款資格三年;將相關失信行為推送市公共信用信息平臺，進行聯合懲戒;對于涉嫌違反治安管理法律法規的，依法移送公安機關處理。
供給側：“十四五”期間深圳還要做什么?
經過數年的持續攀升后，深圳已穩居國內房價的金字塔尖。從2020年7月開始的新一輪密集出臺相關調控措施到底起到了何種效果，備受關注。
按照國家統計局近日發布的2020年12月70城房價指數，深圳新房價格環比下降0.1%，同比2019年上漲4.1%;二手房環比微漲0.5%，同比漲幅14.1%。上一次深圳房價出現環比下跌是2019年的3月，中間相隔20個月。
從微觀層面來看，自從2020年深圳出臺715樓市新政，房價的漲幅就在不斷收窄。新房和二手房的價格漲幅，在2020年6月達到峰值、7月之后開始出現降速，新房價格漲幅更出現過負數現象。
在對需求端進行規范的同時，深圳也正在供給側發力。據深圳市住建局1月11日發布的《深圳2020年度房地產管理工作數據盤點》數據顯示：
2020年深圳市進一步加大商品住房建設力度，共完成新開工商品住房建筑面積1236萬平方米，為歷年之最，同比增長160%;商品住房用地供應227.53公頃，完成2020年度實施計劃的182%。
中國城市經濟專家委員會副主任宋丁則對《財經》記者指出：官方可針對樓市里面出現的新情況做一個“補漏洞”的行為，但針對需求側的壓制，是一種揚湯止沸的辦法，深圳的根本是從供給側加大供應。
在過去的數年間，深圳是全國土地成交最少的一二線城市，土地市場供應依賴舊改。而在2020年時，深圳則作為中國特色社會主義先行示范區，又有慶祝經濟特區成立四十周年之際國家給予的一系列改革授權的加持，迎來了一系列政策利好，相關的調控措施亦是頻頻出臺：
宅地供應明顯加快，全年釋放了31宗土地，超過了“十三五”期間前4年的總和。此外，按照國家推出的深圳綜改試點方案，在土地管理制度上給予深圳大膽改革的發展空間。因此在2020年底，深圳市人大審議通過了《深圳經濟特區城市更新條例》，將明顯加快深圳城市更新的速度，通過舊改項目中釋放新增住房用地。
“不僅如此，深圳未來在永外農地、工業區塊線土地、生態控制線土地等空間內不排除釋放一定土地轉為建設用地(含宅地)的可能性。”宋丁判斷，“‘十四五’期間，深圳必將進入宅地和住房供應的大放量或大漲潮時代。”
1月21日，深圳市委六屆十八次全會召開，再次強調了堅決貫徹落實中央房地產調控政策，加快構建住房供應和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。
在具體的調控措施方面，該次會議提出：2021年深圳將加大住房供應力度，今年新開工住房面積1500萬平方米，新建設籌集公共住房8萬套。一方面增加供應，另一方面積極調控市場亂象，促進房地產市場平穩發展。
“深圳不過是在‘補課’，補宅地及住房供應不足的課，補供需失衡的課。這個課不補，深圳就無法解決長期存在的住房供需失衡問題，就無法遏制房價的投機性拉升問題，當然也就無法實質性地加盟到全國房地產大退潮的行列中去。”宋丁稱。