“上海房價瘋了!”這個標題最近頻繁出現在很多社交平臺上，那些正在買房或者剛剛買了房的博主們用大大的驚嘆號來表達自己的感受。
2020年下半年開始，上海樓市快速升溫。市場越熱，買家們越是恐慌。一面罵著房價的畸形，一面馬不停蹄地看房。需求的集中釋放迅速引爆樓市，新盤扎堆入市，許多房東改租為售，中介們也忙得不可開交。
“上一次碰到這種行情還是四年前。”在黃浦區一家中介公司工作了六年有余的劉靜(化名)告訴時代財經，眼下的場景與四年前巔峰時期的上海樓市極其相似，“賣方掌控著一切話語權，房價的上浮以分秒計算”。
不過，也有很多業內人士及買家認為，上海市場高潮迭起背后實際暗流涌動，第三方和賣方抓住了買家們急切“上車”的心態，在拼命炒作和推波助瀾。
但無論背后有著怎樣復雜的因素，上海樓市已然在四年后迎來了又一個高峰。但新一輪調控來勢洶洶，1月21日晚間，上海發布樓市新政，包括將增值稅征免年限從2年提高至5年;夫妻離異3年內購房商品房，住房套數按離異前家庭總套數計算等。“高燒”的上海樓市又被潑了一盆冷水。
房源掛牌1小時就賣出
對于買賣雙方而言，踩對時間點十分關鍵。毫無疑問，當前的市場行情對上海房東來說，是出手的好時機。
就在前幾天，吳夢(化名)將名下一套位于楊浦區的兩房掛牌了，希望趁著市場好賣個好價錢。吳夢所在小區房源并不多，她掛牌的房源是小區內唯一一套兩房，掛牌價700萬，在整個區域來說屬于中等價位。
她沒有想到的是，1個小時后，這套房子就被賣出。“我們沒有什么花頭，第一個客戶上門就直接成交了。客戶的付款方式非常好，幾乎全款，我覺得碰到好客戶不容易，也讓了20萬的價格，客戶立刻就簽了合同，680萬成交。”
房子賣出后，吳夢回想起過去1小時的經歷，心里有些糾結和后悔。過于順暢的交易流程讓她不禁反思，僅僅一位客戶來看房就成交，是不是速度太快了些，價格是不是真的賣低了。
的確，在現在的二手房市場中，房東跳價的現象屢見不鮮，像吳夢這樣愿意讓出20萬價格的房東屈指可數。上周，劉靜所在門店成交5套房源，成交價格都比房東的原始掛牌價高出10萬至30萬不等。
“上周，蓬萊公園有一套掛牌價500萬出頭的兩室戶，面積不到50平方米，掛牌第一天的晚上就有4組客戶上門看房，2組客戶看中。房東馬上漲了10萬，而且還要挑客戶，選一個首付比例最高的。這套房掛了三天，差不多15組客戶看房，最后成交的客戶首付8成，成交價格518萬。”
劉靜告訴時代財經，從她所在門店近一個月接觸的房源來看，房東的初始掛牌價格有了明顯提高，次新房的單價以萬元為單位增長，維護得比較好的老破小每平方米也能漲個幾千元。“可以議價的房源在個位數，大多數房源原價成交，還有約30%左右的房源溢價成交”。
二手房市場的飆升同樣體現在數據上。以劉靜口中的黃浦區為例，貝殼找房數據顯示，1月8日至1月14日，區域掛牌均價較上一周上漲1.4%，同比去年上漲13.4%;成交均價對比上一周上漲13.2%，同比去年漲幅達到46.7%。
供需比方面，黃浦區作為上海房源最緊俏的區域，1月8日至1月14日最新的房客比為127.6，要知道，去年12月10日更新的數據中，黃浦區房客比還是100。根據貝殼找房顯示，房客比的計算方式為，近30日新增關注帶看人數除以新增房源數，得出的數值越大，房源越緊張。
類似的情況不止出現于黃浦區這樣的市中心區域。一位網友在社交平臺講述了自己“摩托變單車”的故事，“去年10月我賣掉了一套房，計劃在大虹橋買一套別墅。說實話，在11月中旬，我手里的錢還能買一套獨棟，到11月底就只能買一套雙拼了，再看著看著，到12月中只能買聯排邊套，現在只能買聯排中套，我還得求著房東賣給我。”
回想這幾個月的買房歷程，這位網友滿是無奈，感嘆“僧多肉少”的市場里買家毫無選擇權，而這也是上海二手房市場最真實的模樣。
滬十條出臺，調控已至
比二手房先熱起來的，是上海的新房市場。
同策咨詢統計數據顯示，2020年12月，上海開盤項目超30個，20余個項目認籌率超100%，其中13個為“千人搖”項目，最熱門的樓盤認籌率超過1000%，甚至出現平均13人搶1套房的現象。
由于新房中簽難度增加，不久前還有一位新落戶上海的博士向上海市委領導發出建議信，建議上海修改認籌搖號規則，嚴查離婚買房、經營貸買房、代持買房等擦邊球行為。
事實上，四年多之前，上海樓市就曾上演過類似的行情。彼時，剛需需求集中入市，一二手房市場紛紛上揚。后在調控政策即將出臺的風聲下，上海樓市出現又一高峰，除郊區地段之外，大多數區域一房難求，就連類住宅市場都出現搶購潮。
2017年4月是上海樓市的一個分水嶺，持續“瘋狂”數月的上海樓市迎來新一輪調控。上海市接連從土地出讓、新房銷售監管、購房貸款等方面下手，嚴格控制上海樓市走向。此后的幾年，上海房地產市場在調控絲毫未放松的背景下，一直處于相對理性的狀態。
和2017年時如出一轍，高熱的上海樓市不出意外地迎來了調控。1月21日晚間，上海出臺樓市調控新政，多措并舉補漏洞。在打擊“假離婚買房”方面，上海要求夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。
同時，實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。
個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
在“滬十條”公布之前，一份名為《閔行區房管局會議紀要》(下稱“紀要”)的文件已經流出，該文件顯示，上海將針對部分新樓盤搖號過熱情況，采取一系列調控措施，包括設定新房認籌紅線、預售價格從嚴審批、離婚兩年內不能買房等等。
中原地產分析師盧文曦認為，上海市房管局近期的表態已經說明現在市場情緒并不穩定，畢竟近期連續的瘋漲是不可持續的，“最近一兩個月上海樓市應該會逐步趨于理性，上海房管局的表態很明確，目前政策儲備很多。”