3月1日起，房貸族要選擇將房貸利率轉(zhuǎn)為固定利率還是LPR浮動利率。央行4日在官方微信公眾號發(fā)布轉(zhuǎn)換計算說明，若重定價日為每年貸款發(fā)放的對應日，那么根據(jù)大部分銀行的轉(zhuǎn)換公告，在重定價日之前轉(zhuǎn)換的，2020年重定價日即可參考最新發(fā)布的LPR確定利率;在重定價日之后轉(zhuǎn)換的，則需等到2021年重定價日才可參考最新發(fā)布LPR確定利率。
加減點數(shù)怎么算?
根據(jù)中國人民銀行〔2019〕第30號公告，房貸的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR后，加點數(shù)值應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月LPR的差值(可為負值)。過去浮動利率貸款一般是貸款基準利率浮動一定的比例確定，那么對應不同浮動比例下的利率，轉(zhuǎn)換后的加減點分別是多少呢?
舉例來說，比如借款人小王，買房時享受了貸款基準利率打九折(下浮10%)的優(yōu)惠，貸款日2015年8月1日，期限是20年。
如果小王選擇將這筆房貸的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR，現(xiàn)在5年期貸款基準利率是4.9%，轉(zhuǎn)換前的實際執(zhí)行利率就是4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。根據(jù)轉(zhuǎn)換時點利率保持不變的原則，小王這筆房貸的加減點數(shù)就是-0.39%=4.41%-4.8%，即減39個基點。
此后，直至這筆房貸償還完畢為止，這個加減點數(shù)都保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動而變化。其他常見浮動比例對應的加減點數(shù)見表1。
轉(zhuǎn)換后每個月按什么利率還?選擇不同的轉(zhuǎn)換時點有什么影響?
首先，要理解三個概念：
轉(zhuǎn)換時間：將個人房貸的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR的時間(在2020年3月1日至8月31日之間)。轉(zhuǎn)換時，您和銀行需要協(xié)商確定：一是加減點數(shù)，具體計算方法見第一部分;二是重定價日和重定價周期。
重定價日：是指重新按照最新的定價基準(轉(zhuǎn)換前為貸款基準利率，轉(zhuǎn)換后為LPR)計算貸款執(zhí)行利率的時間。一般為每年1月1日，或者每年與貸款發(fā)放日對應的日期。
重定價周期：重新確定執(zhí)行利率的周期。若房貸利率一年一變，那么重定價周期就是一年。
定價基準轉(zhuǎn)換為LPR后，利率在第一個重定價日前不會發(fā)生變化，從第一個重定價日開始才可能隨當時的LPR而變化。重定價日和重定價周期可執(zhí)行原合同約定，也可由借貸雙方重新約定，房貸重新約定的重定價周期最短為一年。
若重定價日為每年的1月1日，那么在2020年3月至8月的任意時點轉(zhuǎn)換，2020年的利率均與原合同利率保持一致，2021年1月1日起將以2020年12月的LPR為基準加減點確定當年的利率，此后年份以此類推。若重定價日為每年貸款發(fā)放的對應日，那么根據(jù)大部分銀行的轉(zhuǎn)換公告，在重定價日之前轉(zhuǎn)換的，2020年重定價日即可參考最新發(fā)布的LPR確定利率;在重定價日之后轉(zhuǎn)換的，則需等到2021年重定價日才可參考最新發(fā)布LPR確定利率。
接續(xù)上例，假設2020年3月-2021年7月5年期以上LPR為4.75%(實際情況很可能會有所變化，具體取決于當時的LPR報價)：
(1)如果小王的房貸重定價日為每年1月1日，2020年3月至8月轉(zhuǎn)換沒有任何區(qū)別，2021年1月1日之前，他的執(zhí)行利率均為4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR(4.8%)加固定點差(-0.39%);2021年1月1日之后，則變?yōu)?.75%-0.39%=4.36%，這里的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR;此后年份以此類推。
(2)如果重定價日為貸款發(fā)放日(即每年8月1日)，若小王在2020年7月31日前轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換后到7月31日，這筆房貸的執(zhí)行利率為4.41%;2020年8月1日之后為4.75%-0.39%=4.36%，這里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR;此后年份以此類推。
若小王在2020年8月1日后轉(zhuǎn)換，則這筆房貸的執(zhí)行利率在2021年7月31日之前都會保持4.41%不變;2021年8月1日才開始執(zhí)行4.75%-0.39%=4.36%的利率，這里的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR;此后年份以此類推。(具體見表2)