12月21日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開，提出了2021年房地產(chǎn)8項(xiàng)重點(diǎn)工作，其中包括大力發(fā)展租賃住房。在近期舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，除了重申“房住不炒”外，“租房市場(chǎng)”也著墨頗多。可以預(yù)見的是，租房市場(chǎng)整治將成為2021年調(diào)控的重點(diǎn)。此外，會(huì)議也提出全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，并且首次透露房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的框架內(nèi)容。
2021年住建部八大工作重點(diǎn)
1實(shí)施城市更新行動(dòng)，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，深入開展新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)試點(diǎn)工作。
2實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
3大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題。加強(qiáng)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問(wèn)題。
4加大城市治理力度，推進(jìn)韌性城市建設(shè)。加快建設(shè)城市運(yùn)行管理服務(wù)平臺(tái)，推進(jìn)城市治理“一網(wǎng)統(tǒng)管”。
5實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)，全面開展鄉(xiāng)村建設(shè)評(píng)價(jià)工作。推廣裝配式鋼結(jié)構(gòu)等農(nóng)房建設(shè)方式。以推廣水沖式廁所為重點(diǎn)，提升農(nóng)房現(xiàn)代化水平。繼續(xù)實(shí)施農(nóng)村危房改造。
6加快發(fā)展“中國(guó)建造”，推動(dòng)建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。加快推動(dòng)智能建造與新型建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展，建設(shè)建筑產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。
7全面實(shí)施城市體檢評(píng)估機(jī)制。深化城市管理體制改革，加強(qiáng)城管執(zhí)法隊(duì)伍規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。深入推進(jìn)工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革。
8加強(qiáng)黨的全面領(lǐng)導(dǎo)，打造高素質(zhì)干部隊(duì)伍。強(qiáng)化政治機(jī)關(guān)意識(shí)教育，進(jìn)一步提高政治站位。
租房調(diào)控
會(huì)議提出，大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題。加強(qiáng)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問(wèn)題。
在貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)看來(lái)，發(fā)展租賃是解決大城市住房問(wèn)題的有效途徑。“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及住建部會(huì)議均重點(diǎn)闡述租賃對(duì)緩解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。未來(lái)住房租賃發(fā)展將在增加租賃房源供給、租賃權(quán)益的保障及擴(kuò)大、規(guī)范及支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面持續(xù)發(fā)力，屆時(shí)租金更平穩(wěn)，租住真正成為一種長(zhǎng)期居住選擇。”他說(shuō)。
我國(guó)租房人數(shù)已經(jīng)超過(guò)2億人，年輕化是新生代租客標(biāo)志性的特征之一。根據(jù)9月發(fā)布的《2020中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書》，在城市租住人群中，30歲以下占比超過(guò)55%，其中26-30歲(1990-1994年)的租客占比達(dá)到31.48%。
在具體途徑上，會(huì)議提出擴(kuò)大保障性租賃住房供給。加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為。
記者注意到，除了公租房，集體建設(shè)用地的租賃房作為補(bǔ)助性的租賃房供給市場(chǎng)，已經(jīng)多次提出。2017年起，在北京、遼寧、上海等多地開展試點(diǎn)，目前大概有150個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目地塊，但其進(jìn)展較為緩慢。今年7月，全國(guó)首個(gè)集體土地租賃房在北京豐臺(tái)正式運(yùn)營(yíng)。今年“十四五”規(guī)劃建議中，再次明確了探索支持利用集體建設(shè)用地租賃房建設(shè)方面相關(guān)的配套和規(guī)劃問(wèn)題，或?qū)⒓涌煜嚓P(guān)探索腳步。
同日發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2020-2021)》預(yù)計(jì)，2021年保障性租賃市場(chǎng)建設(shè)的步伐也將會(huì)進(jìn)一步加大。報(bào)告主辦人倪鵬飛表示：“保障性租賃房是新市民的第一落腳地，健全體系尤為重要。”
倪鵬飛認(rèn)為，保障性租賃住房的機(jī)制特別重要。“因?yàn)檫@些都需要政府或企業(yè)的投資，涉及到成本的分擔(dān)、損失的補(bǔ)償問(wèn)題。如果這些問(wèn)題解決不了，最后相互推諉，會(huì)導(dǎo)致房子沒(méi)法住，或者建到很遠(yuǎn)的地方。不但問(wèn)題沒(méi)有解決，反而帶來(lái)很多問(wèn)題。”
城市更新
今年可謂城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造政策“元年”，1-11月，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.97萬(wàn)個(gè)，惠及居民近725萬(wàn)戶。全國(guó)住房保障的主要任務(wù)從棚改轉(zhuǎn)移到老舊小區(qū)改造，促進(jìn)城市更新。在住建部會(huì)議上，“城市更新”也是一大關(guān)鍵詞。
會(huì)議指出，全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。切實(shí)轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，加快建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。
全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快建設(shè)完整居住社區(qū)，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)大力發(fā)展線上線下服務(wù)業(yè)。深入開展新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)試點(diǎn)工作，探索形成可復(fù)制可推廣的機(jī)制和運(yùn)行模式。
“城市更新行動(dòng)將更有力服務(wù)于國(guó)內(nèi)大循環(huán)戰(zhàn)略。城市更新行動(dòng)是重大民生工程及發(fā)展工程，近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出要堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的戰(zhàn)略基點(diǎn)，要將擴(kuò)大消費(fèi)同改善人民生活品質(zhì)結(jié)合起來(lái)，城市更新及其中的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造就是重要環(huán)節(jié)。”許小樂(lè)告訴北京商報(bào)記者。
值得一提的是，2019年全國(guó)棚改累計(jì)開工超過(guò)2300萬(wàn)套，幫助5000多萬(wàn)居民出棚進(jìn)樓。棚改和違建的拆除一定程度上將導(dǎo)致租賃房的短缺。在此背景下，同日發(fā)布的《中國(guó)住房社會(huì)保障報(bào)告》認(rèn)為，上海提出了“宿舍型”公租房給快遞小哥，家政服務(wù)業(yè)提供“一間房”“一張床”的形式，或能提供一些借鑒。
長(zhǎng)效機(jī)制
房地產(chǎn)調(diào)控已提出多年，但長(zhǎng)效機(jī)制還需建立。會(huì)議提出，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
實(shí)際上，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已多次強(qiáng)調(diào)。今年8月，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)召開，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。
但住建部的此次會(huì)議是監(jiān)管層首次透露房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的框架內(nèi)容。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴北京商報(bào)記者，實(shí)際上這里提及的機(jī)制的五個(gè)內(nèi)容，即“政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管”，這個(gè)表述就把調(diào)控的事前和事后、市場(chǎng)化和行政化的手段等進(jìn)行了結(jié)合，具有積極的作用。
“后續(xù)預(yù)計(jì)長(zhǎng)效機(jī)制方面，四大價(jià)格監(jiān)管體系會(huì)形成，包括一手房?jī)r(jià)格體系、二手房?jī)r(jià)格體系、租賃市場(chǎng)價(jià)格體系和地價(jià)監(jiān)管體系，具有積極的作用。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。