2020年下半年，隨著經濟秩序的逐漸恢復，部分地區房地產市場再迎集中上揚，隨之監管部門再次重申“堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。同時，對于房企融資規則在醞釀近兩年后正式進行試點，房企資金遭嚴控，負債處置壓力大幅升級。
對此，業內人士表示，我國經濟結構轉型升級以及“房住不炒”大背景下，房地產行業流動性管控將成為常態。在高度壓力下，資金獲取能力將成房企考核關鍵，正因為此，體量較小房企將放慢增長腳步穩健發展，而體量較大、資金充裕房企則將繼續加速項目落地，在此背景下，房地產行業或再向頭部集中。
業績放緩 “增收不增利”成主流
國家統計局數據顯示，2020年1月至6月全國商品房銷售金額6.69萬億元，同比下降5.4%，降幅較一季度收窄19.3個百分點。
貝殼研究院高級分析師賈莎莎表示，2020年上半年，全國百強房企銷售額同比下降3.2%，業績恢復好于全國整體水平。分梯隊看，碧桂園、恒大、萬科TOP3房企為上半年唯一業績增速回正的梯隊，業績同比增長3.1%。
“頭部企業銷售較好源于恒大全國促銷。”賈莎莎表示，上半年恒大全國促銷活動致銷售額增長23.8%，碧桂園與萬科上半年銷售額同比分別下降5.3%與4.0%。除此之外，大多房企增速有明顯下降。具體來看，第一梯隊除上述3家企業，以及二、三梯隊與后50強房企業績增速分別為：-8.3%、-0.3%、-5.3%與-9.0%，后50強房企業績下滑最為明顯，突發疫情影響下后50強房企受到的生存考驗更為嚴峻。
賈莎莎表示，雖然疫情是房企增速下滑的“加速器”，但實際來看，房企已進入業績增速放緩階段。報告顯示，樣本房企中有33家房企公布了2020年銷售目標，目標增長率較2019年的16%下降至12%，房企目標設置更為保守。截至前8月，銷售業績平均目標達成率僅為59%。
疫情下，樣本房企上半年“增收不增利”成主流。賈莎莎介紹，從70家樣本房企數據看，其中16家房企“減收減利”，占樣本總量22.86%;44家房企“增收不增利”，占樣本總量63%，成為上半年房企主流趨勢。
中信建投分析師竺勁表示，受疫情不利影響，今年中報業績增速為近年來最低水平，行業整體結算毛利率和凈利率下滑。具體來看，據其統計的118家A股上市房企來看，2020年上半年營收總計達到11069.8億元，同比增長5.9%，增速較2019年中期下降15.5個百分點;歸母凈利潤總計824.5億元，同比下降17.4%，增速較2019年中期大幅下降40.5個百分點。其中，20家企業歸母凈利潤實現業績增長，占比16.9%;虧損企業26家，較2019年上半年增加6家。
從利潤率來看，竺勁介紹，上半年118家A股上市房企整體毛利率為25.3%，較去年同期下降4.1個百分點，實現凈利率9.5%，較去年同期下降2.4個百分點。同時，28家港股房企毛利率達27.5%，較去年同期下降3.9個百分點，凈利率為10.1%，較去年同期下降2.3個百分點。
竺勁說，隨著融資成本上升，土地價格上漲，上半年內房股和A股上市房企的毛利率和凈利率均下滑。他認為，毛利率下滑趨勢已是行業不爭的事實。
庫存上升 成交放緩
易居研究院最新報告顯示，房地產市場已連續3個月呈現“供大于求”態勢。1-8月，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48438萬平方米，環比增長0.8%，同比增長7.5%;具體到8月份，100 個城市新建商品住宅供應量為5748 萬平方米，而成交量為5341萬平方米，也呈現了“供大于求”的態勢。
這意味著，最近三個月全國百城均呈現出“供大于求”的態勢。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，最近三個月全國百城庫存呈現環比攀升的態勢，和各地項目供應節奏加快有關。此外，近期二線城市調控趨嚴，也使庫存同比增速擴大。
截至8月底，100個城市中有69個城市庫存出現了同比正增長現象。從一、二、三四線來看，新建商品住宅庫存總量分別為2958萬平方米、24993萬平方米和20487萬平方米，同比增速達11.7%、11.8%和2.1%。
具體來看，新建商品住宅庫存面積同比增速較快的包括清遠同比增長106%、日照同比增長85%、鄭州同比增長79%、杭州、青島分別同比增長55%和51%。從存銷比來看，包頭去化需要35.7個月，日照去化需要34.7個月，漳州去化需要34.1個月，景德鎮、三亞、北海去化分別為31.1個月、28.9個月、28.1個月，
嚴躍進表示，當前全國房地產市場總體處于復蘇態勢，去庫存壓力有望進一步得到釋放。但是也要看到，近期部分城市購房政策、部分銀行貸款也有收緊傾向，這都是后續所需要防范的風險。后續去庫存方面，既要引導合理的剛需和改善需求導入，也要嚴厲打擊各類投資投機的購房需求。
的確，中原地產數據顯示，在8月全國房地產市場成交量累計出現同比上漲的情況下，9月市場繼續高位運行。在9月過去的中上旬里，市場整體成交活躍。熱點的30大城市合計成交商品住宅1215萬平方米，環比8月同期上漲5.6%，同比2019年同期上漲26%。
張大偉表示，在剛剛過去的一周，樓市數據明顯回升，一二線同環比升幅均超10%。其中廣州回升最為明顯，同比上漲40%，北京、深圳也都有明顯上漲的表現。
但值得一提的是，雖然同比上漲明顯，但從環比來看，部分城市二手房成交量環比有所下降。上海易居房地產研究院研究員王寧表示，9月上半月，13城二手房成交量環比有所下降。究其原因，多個前期上漲城市調控大幅收緊，成交有所回落。
王寧介紹，上半月金華、杭州等城市成交量下降較明顯。其中南京、無錫、杭州等地在8月分別出臺了進一步收緊房地產市場的相關政策;如：南京采用搖號拿地以“限地價、限房價”，無錫提高二套房貸款首付及增設離異家庭購房限制，杭州強化住房租賃資金監管。由此帶來無錫、南京、杭州成交量分別下降11.9%、12.3%、36%。
負債監管提上日程
日前，央行會同住建部在前期廣泛征求意見的背景下，已形成對重點房地產企業的資金監測和融資管理規則。人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示，房企資金監管規則前后醞釀近兩年時間，是房地產市場長效機制建設的重要內容，也是房地產金融審慎管理制度的重要組成部分。
據悉，“三條紅線”分別為，房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的“現金短債比”小于1 。根據三項指標分別分類，若上述三項指標全部“踩線”，有息負債不得增加;若指標中兩項“踩線”，有息負債規模年增速不得超過5%;若只有一項“踩線”，有息負債規模年增速可放寬至10%;若全部符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。
“這個制度建設的目的在于增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明化。”潘功勝說。例如，從微觀的層面來說，有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為，矯正一些企業盲目擴張的經營行為，行穩致遠，增強自身的抗風險能力。從宏觀層面來說，有利于推動房地產行業長期穩健運行，也有利于防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。未來，還將會同住建部以及其他的相關管理部門，跟蹤評估執行情況，不斷完善規則，穩步擴大適用范圍。
對于房地產調控收緊的原因，中國銀行研究院宏觀觀察報告顯示，房地產融資政策調整的主要原因，是個別城市出現房價非理性上漲的現象。在實體經濟發展總體困難的情況下，個別城市樓市過熱造成了不良的社會影響，也加大了資金“脫實向虛”的風險。
中國銀行研究院研究員李佩珈表示，杠桿率過高一直是房地產企業發展中的重大隱患，加大了潛在風險。2018年以來，在“房住不炒”和“防范化解金融風險”等宏觀調控政策實施的背景下，國民經濟各行業部門的杠桿率穩中趨降，但房地產企業杠桿率居高不下，是所有行業中杠桿率最高的行業。
根據國家統計局信息顯示，2018 年工業行業平均資產負債率為59%，而房地產業平均資產負債率為79%，高于工業行業22.6個百分點，也高于通用設備的53.4%和汽車制造59.2%等制造業企。
“A 股上市房地產開發企業資產負債率則從2007年的62.8%逐年攀升至2020年一季度末的80.5%，遠高于2000 年末55.9%的水平，遠遠超過資產負債率40%至60%的合理區間”李佩珈說。
2020年以來，雖然整體有所調整，但整體來看，房企發債規模和速度仍未降低，中原地產研究中心統計數據顯示，9月中上旬全國房企境內外融資全面井噴，境內債券發行超過304.8億，同比2019年同期的207.1億上漲了47%。繼續延續了7月來的融資井噴數據。
“在資金收緊的背景下，行業集中度進一步加劇。”賈莎莎表示，從今年上半年業績表現上，各個梯隊集中度表現均有2%-3%的提升，在行業周期與突發事件雙重影響下，中小房企明顯抗風險能力不足，而規模房企在全國布局與多元化發展中體現出區域抗風險與業務抗風險的優勢。(記者 梁倩)