“北京降溫更多體現在二手房成交量減，二手房價則依然保持小幅上升態勢。因此，6月北京極難說入夏。當然，整體一線城市樓市的穩定性要好于二線城市。”張波說。
5月以來，雖然房地產市場沒有明顯的調控政策，但經濟大環境暗流涌動：外部環境上面臨中美貿易摩擦升級，內部環境央行要求實施穩健的貨幣政策，保持流動性合理充裕。
圖/甘俊攝
市場環境復雜多變，北京樓市呈現階段性波動。數據統計顯示，5月延續了4月份成交下滑的態勢，價格則因成交結構影響，有小幅下降。
北京市住建委網簽數據顯示，5月北京二手住宅網簽量13764套，環比上個月下降4.7%，與去年4月份同比下降24%。這也是本季度以來，連續第二個月網簽量下滑。
6月樓市能否入夏?58安居客首席分析師張波告訴21世紀經濟報道記者，6月樓市退燒在二線以下城市體現更為明顯。從安居客線上的二手房數據來看，一線城市漲跌各現，6月上旬二手房掛牌價格中，上海環比5月上漲0.29%，北京環比上漲0.25%，深圳環比下降0.42%，廣州環比下降0.13%。二線城市則分化明顯，鄭州環比上漲0.04%、成都環比上漲0.51%、重慶環比上漲0.41%、杭州環比下降0.01%、長沙環比下降0.1%、海口環比下降0.38%。
“北京降溫更多體現在二手房成交量減，二手房價則依然保持小幅上升態勢。因此，6月北京極難說入夏。當然，整體一線城市樓市的穩定性要好于二線城市。”張波說。
議價房源占比96%
就價格走勢來看，5月成交均價和上個月相比亦有所下降。5月份，麥田二手住宅成交均價環比下降1.1%，二手住宅掛牌價格環比上個月下降0.6%。從房源成交價格來看，5月成交房源中降價房源比例占比為96%(較上個月上升2個百分點)，整體降價幅度為5%(和上個月相當)。可以看出，買賣雙方之間的價格博弈在加重，賣方降價達不到買方心理價位依然很難成交。
21世紀經濟報道記者調研了部分中介門店。經紀人普遍反映，整體來看，3月份市場成交量表現不錯，但4、5月，成交量和價格都在下滑。近兩個月購房客戶主要是剛需或者改善性需求，而這其中以剛需、小戶型成交為主。當前成交的房源中，議價空間普遍存在。“舉個例子，掛牌價310萬，最后房源的成交價可能就在300萬左右。”我愛我家豐臺方莊某店面店長說。
以鏈家經紀人許明近期經手的二手房為例，“最近接手的成交案例是櫻花園小區一個頂層的南北向兩居室。業主出于換房需求掛牌出售，因為房源屬于頂層，價格相對便宜。掛牌總價為485.61萬，最終成交價格為446萬，均價7.3萬元/平方米。由于業主報價合理，成交很快，從看房到確定成交雙方一共花了10天時間。”
麥田房產認為，5月北京市場表現完全符合市場預期。市場交易量小幅下降，主要原因在于，在政策層面上，對需求有實質性影響的“認房又認貸”銀行信貸政策未出現變化，置換需求這類市場成交的主力仍受入市門檻所制約。在3月份“小陽春”階段性集中釋放之后，市場需求小幅回落是正常且理性的市場表現。在需求平穩波動的市場環境下，由于受成交結構影響，價格在不同月份出現小幅上下波動是市場的正常走勢。
房市“微收緊”
不僅是北京。中原地產數據統計顯示，整體看，一二線城市數據自5月以來，出現穩中下調跡象，整體小長假同比下調了8%左右。從5月以來的市場日均成交量來看，環比4月份環比下調了2%左右。二線代表城市成交環比下降24.2%，同比下降15.2%。其中南京環比下降較為顯著，降幅達47.7%，寧波、大連和溫州緊隨其后，降幅均超五成;僅南寧和武漢環比上升，其中南寧升幅達19.7%。三線代表城市同環比降幅高于一二線代表城市，環比下降39.3%。其中，東莞降幅較為明顯，達42.5%。同比來看，整體下降39.0%。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，“‘小陽春’只是部分地區存在，主要是一線、二線和東部地區部分城市。中西部廣大三四線城市基本上沒有‘小陽春’，而目前所謂的降溫也只是在之前有小陽春的這些城市降溫。主要表現為二手房成交量下滑。價格方面，有些由漲轉跌，有些則是漲幅縮小，房東和買房者的心態也發生了一些變化。”
“整體市場都出現了‘退燒’跡象。包括房企融資、土地成交等方面都出現上漲乏力現象。這背后主要原因是房地產調控政策信貸約束政策收緊。”張大偉說。
張波認為，調控目前呈現“微收緊”。四月6城約談，五月4城又點名，這些都明確向市場釋放信號。這表明了樓市因城施策絕不是因城放松，人才政策頻頻落地也不是樓市政策全面放松的信號，再次顯示出中央對于2019年“三穩”的目標毫不動搖，對于各城市樓市穩定的要求絕不放松。
另外，融資“微收緊”。今年以來，受整體市場流動性放松影響，房地產企業無論從融資難度還是融資成本上都有了很大程度的緩解，同時一季度一二線樓市熱度提升也加快了購房者入市的步伐。受此影響，房企近期在部分城市拿地的積極性明顯提升，也加大了融資的需求。在此背景下，銀保監會重申對房企的融資限制，也屬于樓市調適度從緊，資金監管的閥門或面臨“微收緊”。
“因城施策”細化到“因區施策”，對于樓市的調控不但在不同城市有所不同，在同一城市的不同區域也會出現變化，這一點已經在蘇州等地的政策中得到體現。
就未來市場走勢來看，張波認為，未來樓市“三穩”的目標不變，保持全國樓市整體平衡的主基調亦不會改變。因此2019年樓市很難有大起大落，更多是不同城市的小幅震蕩調整結合調控的“微松緊”變換。
調控的松緊變換將成為常態，松緊變換在二線城市的體現更為明顯。市場熱度較高的城市，尤其是二線城市未來加碼的空間更大。3-4月房價持續上漲幅度較高、土地市場較熱的城市，未來或將面臨“微收緊”。從北京來看，后續政策從緊的空間較小，在土地限價等層面還有可能出現進一步放松，但限購等調控力度放松的可能性極小。