2月19日，融信中國(guó)(03301，HK)發(fā)布公告稱，將發(fā)行于2021年到期金額2.07762億美元的11.25%優(yōu)先票據(jù)，與早前進(jìn)行交換要約的3.92億美元舊票據(jù)合并構(gòu)成單一系列。同日，禹洲地產(chǎn)(01628，HK)發(fā)布公告稱，公司發(fā)行于2024年到期金額5億美元的8.5%優(yōu)先票據(jù)。

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，今年1月份房企的境內(nèi)外發(fā)債總量大幅增加，達(dá)到了1095.79億元，突破歷史新高，環(huán)比上升91.8%?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，隨著地產(chǎn)行業(yè)步入“白銀時(shí)代”，2018年千億房企新增13家至30家，比業(yè)績(jī)?cè)鏊俑斓氖秦?fù)債增速，中型房企對(duì)規(guī)模的激烈追求使其成為此輪加杠桿的主力。同時(shí)，房企的發(fā)債成本也在不斷增加，眾多房企的發(fā)債用途為“現(xiàn)有債務(wù)再融資”，即“借新還舊”。

多家房企海外發(fā)債

2月18日，融信宣布對(duì)于2021年到期的8.25%優(yōu)先票據(jù)中未償付的票據(jù)提出交換要約。截至交換截止時(shí)間，3.92億美元的舊票據(jù)(占舊票據(jù)本金總額約48.81%)已根據(jù)交換要約有效地呈交以作交換。于結(jié)算日，公司將向有效地呈交彼等的舊票據(jù)及獲接受作交換的合資格持有人交付本金額3.92億美元的新交換票據(jù)及108.33萬(wàn)美元現(xiàn)金，以悉數(shù)支付交換代價(jià)。新交換票據(jù)將按每年11.25%之利率計(jì)息，分期每半年支付。

標(biāo)普全球評(píng)級(jí)2月8日表示，融信修訂2021年到期票據(jù)條款的提議短時(shí)間不會(huì)影響該公司的信用狀況。

據(jù)悉，以上債券于2018年2月首次發(fā)行，之后多次增發(fā)，使得該包含2020年投資者回售權(quán)的債券未償還金額高達(dá)8億美元。標(biāo)普此前指出，融信中國(guó)截至2018年6月30日擁有165億元未受限現(xiàn)金余額，2018年的合同銷售額也高達(dá)1200億元有余，而且減少購(gòu)地支出。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，即使投資者不接受交換要約，融信中國(guó)也將全額兌付。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2月份已有多家房企進(jìn)行海外發(fā)債。2月11日，中國(guó)奧園集團(tuán)公告稱，公司已發(fā)行于2023年到期的2.25億美元7.95%優(yōu)先票據(jù)。2月13日，中海地產(chǎn)表示，2019年第一期公司債券將于2月15日上市，總規(guī)模35億元。2月13日，融創(chuàng)中國(guó)公告稱，發(fā)行2022年到期的8億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率7.875%。2月19日，禹洲地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司發(fā)行于2024年到期金額為5億美元的8.5%優(yōu)先票據(jù)，自2019年8月26日起每半年于每年2月26日及8月26日支付。上述所得款項(xiàng)凈額主要用作現(xiàn)有債務(wù)再融資用途。

中型房企繼續(xù)加杠桿

2018年，千億房企新增13家至30家。2019年開(kāi)年以來(lái)，各房企追求規(guī)模的步履不停，加杠桿力度不減。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2月15日克而瑞發(fā)布的《2019年1月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》顯示，1月份拿地貨值前兩名分別為融創(chuàng)中國(guó)和華潤(rùn)置地，恒大和萬(wàn)科分別位列第三、第四位。

與海外發(fā)債相比，部分房企發(fā)行的公司債利率更低。

例如，2月18日龍湖發(fā)布公告稱，其間接附屬公司重慶(樓盤(pán))龍湖企業(yè)拓展有限公司將于2019年2月20日及21日發(fā)行2019年第一期境內(nèi)公司債券，發(fā)行規(guī)模不超過(guò)人民幣22億元。上述公司債分為兩個(gè)品種，其中一類品種為期五年，另一類品種為期七年，兩個(gè)品種票面利率詢價(jià)區(qū)間分別為3.8%~4.8%及4.3%~5.3%。

國(guó)泰君安證券研究指出，中型房企成為此輪加杠桿主力。三大指標(biāo)顯示，中型房企負(fù)債率自2012年以來(lái)持續(xù)提升，尤其是凈負(fù)債率2018年已飆升至135.1%，顯著高于大型房企的95.8%和小型房企的88.7%。飆升的杠桿率對(duì)應(yīng)的是迅速膨脹的銷售規(guī)模，2016~2018年中型房企銷售復(fù)合增速51.1%，高于大型房企的42.5%和小型房企的46.8%。

從影響凈負(fù)債率的三個(gè)指標(biāo)來(lái)看，高負(fù)債增速、貨幣資金的相對(duì)緊缺與利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)的滯后帶來(lái)的所有權(quán)益增長(zhǎng)偏慢，是導(dǎo)致中型房企財(cái)務(wù)杠桿率快速提升的主要原因。

部分房企2018年的累計(jì)新增借款已超過(guò)上年末凈資產(chǎn)的20%。大公國(guó)際資信評(píng)估發(fā)布的文件顯示，截至2018年末金隅集團(tuán)借款余額為1168.55億元，較2017年末累計(jì)新增借款189. 44億元，累計(jì)新增借款占上年末凈資產(chǎn)(699.18億元)的比例為27.09%。

2月15日深交所官網(wǎng)發(fā)布文件顯示，截至2019年1月末，金科地產(chǎn)合并口徑下(下同)借款余額為901.57億元，較2018年末借款余額(未經(jīng)審計(jì))增加80.56億元，增加金額超過(guò)2018年末凈資產(chǎn)(未經(jīng)審計(jì))的20%。這也意味著，僅2019年1月份，金科通過(guò)銀行貸款、直接債務(wù)融資等方式進(jìn)行融資的金額就達(dá)到了80.56億元。

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