新房成交面積環(huán)比大降，二手房成交量有所回升，土地出讓金位居全國首位，這是2019年1月北京樓市的表現(xiàn)。而中指院監(jiān)測的重點(diǎn)城市中，春節(jié)期間，僅北京的新房成交量同比上揚(yáng)，增幅超40%，其余監(jiān)測城市均下滑。
中國指數(shù)研究院研發(fā)中心總經(jīng)理白彥軍向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，受春節(jié)及開年開發(fā)商營銷策略影響，1月份北京樓市新房供應(yīng)出現(xiàn)“小低潮”。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，因?yàn)榇汗?jié)假期，新增供需呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，2月北京二手房成交將遇季節(jié)性低點(diǎn)。
新房：1月成交大降 春節(jié)不降反增
春節(jié)大假剛過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者便走訪了北京石景山區(qū)五里坨區(qū)域的樓市，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域有3個(gè)限競房項(xiàng)目同時(shí)在售，即綠城西府海棠、萬科翡翠山曉和遠(yuǎn)洋五里春秋，共有約4000套房源。
在西府海棠項(xiàng)目，偌大的售樓處顯得有些冷清，工作人員也不多。該項(xiàng)目銷售人員告訴記者，雖然已經(jīng)是正月初八，但是仍然是他們的假期，現(xiàn)在是值班狀態(tài)。
當(dāng)記者詢問廣告牌上的優(yōu)惠活動現(xiàn)在是否還有時(shí)，該工作人員干脆地說：“沒有了，那是年前為了完成任務(wù)沖量用的，去年12月我們的銷售很火，但現(xiàn)在已經(jīng)是新年了，銷售任務(wù)也不急迫，所以什么優(yōu)惠活動也沒有。”當(dāng)記者詢問項(xiàng)目工地的開工時(shí)間時(shí)，該銷售人員表示：“估計(jì)到正月十五之后了。”
隨后他就顯示出了一副懶洋洋的狀態(tài)，甚至連最基本的報(bào)價(jià)都未作介紹。
事實(shí)上，春節(jié)前的1月份北京新房市場就表現(xiàn)平淡。中指院數(shù)據(jù)顯示，1月份北京新房成交面積42.96萬平方米，雖然同比增長57.11%，但環(huán)比2018年12月卻下降了43.43%。
價(jià)格方面，據(jù)“中指百城價(jià)格指數(shù)”，北京1月新房價(jià)格為42589元/平方米，環(huán)比微漲0.04%，同比上漲0.25%。庫存方面，北京1月份庫存為894.32萬平方米，環(huán)比下降約9.91%。
白彥軍向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，1月份樓市供應(yīng)出現(xiàn)“小低潮”，這一方面是受春節(jié)假期臨近的影響，另一方面則是房企在開年首月大多在做全年計(jì)劃，營銷策略相對平穩(wěn)。
在聊到春節(jié)假期時(shí)，該銷售人員表示：“春節(jié)期間我們每天也都會有人值班，一些家庭就趁著這個(gè)時(shí)間買房，總的來說銷售情況還不錯(cuò)，基本一天能成交一套吧。”
據(jù)中指院數(shù)據(jù)，春節(jié)假期期間，整個(gè)一線城市新房成交面積環(huán)比同比均有接近100%的下降，不過北京卻有著同比43.71%的增長。一位在房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域多年的老銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“春節(jié)期間總體成交量下降是正常的，不過特殊的是一些剛需盤也會在這個(gè)時(shí)間段賣得好些。”
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)
二手房：成交量回升 均價(jià)微漲
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2019年1月北京二手房實(shí)時(shí)成交量環(huán)比增加約17%，同比下降8%。二手房成交均價(jià)59918元/平方米，環(huán)比上漲2.3%，同比上漲2.4%。
許小樂認(rèn)為，均價(jià)的上漲主要是受市場成交回暖、預(yù)期改善的影響，此外結(jié)構(gòu)性的變動也在一定程度上拉高了均價(jià)。
從成交區(qū)域看，高單價(jià)的中心城六區(qū)成交占比環(huán)比增加1個(gè)百分點(diǎn);戶型方面，一居室成交占比環(huán)比提升1.4個(gè)百分點(diǎn);同時(shí)，樓齡10年以下的房源成交占比提升1.2個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是，市場預(yù)期也在逐步走高。1月業(yè)主新增掛牌均價(jià)止跌，為63061元/平方米，環(huán)比上漲0.5%。成交環(huán)節(jié)的議價(jià)空間收窄至4.6%，業(yè)主預(yù)期走強(qiáng)，客戶價(jià)格博弈能力下降，均價(jià)逐步走高。
許小樂認(rèn)為，2月二手房成交將遇季節(jié)性低點(diǎn)。因?yàn)榇汗?jié)假期，新增供需呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，受此影響1月新增房源及客源量分別環(huán)比下降12.8%和0.8%，新增帶看量環(huán)比小幅下滑3.2%。供需端入市積極性下降，2月成交將達(dá)到季節(jié)性低點(diǎn)。
一位中介工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他們在正月二十七，也就是國家法定假日的前三天就已經(jīng)放假了，正月初七上班，有10天假期。“假期沒有值班的同事，我們門店都關(guān)門了，按往年經(jīng)驗(yàn)春節(jié)期間二手房交易不是太多。”
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，春節(jié)期間，北京二手房掛牌均價(jià)為62570元/平方米，環(huán)比增加0.28%，總體上保持穩(wěn)定回升態(tài)勢。
土地：出讓金近360億 全國第一
2019年度北京市政府工作報(bào)告指出：完成1200公頃住宅供地，加快已供地住宅項(xiàng)目開工建設(shè)和入市步伐。
僅1月31日，北京便有4宗土地同時(shí)入市。臺湖鎮(zhèn)TZ09-0100-6016地塊、6019地塊被中建一局以8.4億元、約40%溢價(jià)率收入囊中。受到廣泛關(guān)注的限競房用地臺湖鎮(zhèn)YZ00-0405-0094等地塊,起始價(jià)高達(dá)65億元，由萬科和平安聯(lián)合體以66.6億元競得。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，1月份北京土地出讓金總額達(dá)到359.4億元，居全國首位。全國住宅用地成交價(jià)格前三位皆被北京所占據(jù)。其中，49.54億元成交的石景山西黃村地塊以42567元/平方米的樓面價(jià)成為當(dāng)月樓面價(jià)全國第一。
但與去年北京同期403.1億元的土地出讓金相比，仍同比下降了11%。
保障性用地方面，2019年度北京市政府工作報(bào)告指出：加強(qiáng)老舊小區(qū)改造工作統(tǒng)籌，多渠道建設(shè)籌集租賃住房5萬套(間)、政策性產(chǎn)權(quán)住房6萬套，完成棚戶區(qū)改造1.15萬戶。
值得注意的是，在保障類住房用地方面，北京2019年1月共成交住宅用地13宗，其中共有產(chǎn)權(quán)房用地9宗，成為目前北京土地招拍掛市場的絕對主流，已經(jīng)接近2018年全年共有產(chǎn)權(quán)用地供應(yīng)量。