(原標題：弘陽地產資金或承壓 在港上市后連續(xù)高息發(fā)債)
繼赴港上市融資后不到半年，弘陽地產連發(fā)兩筆高息美元債，融資利率位于行業(yè)前列
12月17日，弘陽地產(01996.HK)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行一筆于2020年到期，金額為2億美元的優(yōu)先票據，利率為13.5%，目前該筆美元債已于12月21日在聯(lián)交所上市。無獨有偶，11月27日，弘陽地產同樣以13.5%的利率發(fā)行了金額為1.8億美元的優(yōu)先票據。
弘陽地產在公告中稱，擬將上述新票據發(fā)行所得款凈額用于為現有債務再融資及一般企業(yè)用途，也不排除就市場狀況變化調整其發(fā)展計劃并重新分配所得款凈額用途。
值得提及的是，根據記者梳理，近一個月以來，大多數房企發(fā)美元債的利率普遍都在10%左右，相比較來看，弘陽地產13.5%的融資成本顯然偏貴。對此，業(yè)內有觀點認為，尋求“貴”錢的背后，或是弘陽地產資金鏈緊張的直接體現。當然，也有觀點表示，現階段對于中小房企來說能融到資金已是很不錯。
不過，記者就此次發(fā)債及公司資金情況致函弘陽地產，截至發(fā)稿，弘陽地產未予以回應。
高息發(fā)債
公開資料顯示，弘陽地產為弘陽集團股份有限公司(下稱“弘陽集團”)旗下地產品牌，為弘陽集團貢獻了90%的收入。2018年，弘陽地產正式登陸港股資本市場，以每股2.28港元發(fā)售價發(fā)行8億股，共募資17億港元。
彼時業(yè)內有不少聲音認為，弘陽地產上市有利于拓寬其融資渠道。據媒體報道，未登陸資本市場的弘陽地產融資主要依賴銀行貸款和信托。而上市不足半年，弘陽地產再次發(fā)起融資，以13.5%的融資利率分別發(fā)行金額為2億、1.8億的美元優(yōu)先票據。
放在大環(huán)境來說，自進入11月以來，房企都在加緊融資步伐，融資類型包括增發(fā)新股、優(yōu)先票據、中期票據、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，弘陽地產發(fā)債融資無可厚非。不過，記者注意到，近1個月以來，共有12家房企發(fā)行了美元優(yōu)先票據，其中不乏與弘陽地產同量級的房企，相比較而言，弘陽地產的融資利率位于前列。
譬如，11月20日，時代中國發(fā)布公告稱，公司將發(fā)行于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據，年利率10.95%。此外，11月30日合景泰富稱，將發(fā)行本金總額1.5億美元的額外票據，將與11月26日發(fā)行的本金總額4億美元的9.85%優(yōu)先票據合并及組成單一系列。
此外，融資利率低于弘陽地產的還有旭輝、融信、世貿、萬科、雅居樂以及融創(chuàng)等。甚至年銷售額僅有百億的陽光100(02608.HK)11月29日擬發(fā)行的美元優(yōu)先票據年利率為10.50%。
當然，也有少數房企融資利率高于弘陽地產，譬如當代置業(yè)、恒大中國。12月20日，當代置業(yè)發(fā)行1.5億美元優(yōu)先票據，利率15.5%;此外，10月31日，恒大發(fā)行3筆美元優(yōu)先票據，其中一筆金額為5.9億元，利率為13.75%。
此外，從縱向對比來看，弘陽地產此次的融資成本也遠高于其往年的平均融資成本。弘陽地產此前招股書顯示，其2015~2017年整體融資成本分別為8.38%、7.72%、7.52%。
對此，房地產數據研究院院長陳晟認為，融資成本是跟企業(yè)的規(guī)模和實力相關。“目前情況下，各類企業(yè)還是要盡最大可能去融資，當然不同的層級融資成本會不一樣，”陳晟對記者表示。根據公告稱，2018年前11月，弘陽地產實現簽約金額415億元。而觀點指數研究院數據則顯示，2018年前11月，弘陽地產銷售額為563.9億元，位居第47位。
同策研究院總監(jiān)張宏偉則認為，現在房企融資仍然比較嚴格，對于中小房企來說能融到資金就已經算不錯了。“就我了解的情況來看，有的大型開發(fā)企業(yè)單筆融資利率能達到15%，甚至18%，”張宏偉表示。
資金承壓
當然，也有業(yè)內人士表示，弘陽地產能接受13.5%的融資成本，說明企業(yè)資金方面的壓力還是存在的。從弘陽地產一系列指標來看，其資金狀況確實不佳。記者注意到，弘陽地產經營活動產生的凈現金流連續(xù)兩年為負值，債務增加，權益銷售占比低。
東方財富Choice數據顯示， 2017年上半年，弘陽地產經營活動性現金流為-6.61億元，2017年年底為-34.98億元，2018年上半年為-15.03億元。當然，不可忽視的事實是，除了碧桂園、融創(chuàng)、綠地、龍湖等少數房企能做到連續(xù)多年凈經營現金流為正外，凈經營性現金流為負屬目前房企普遍的現狀。
此外，截至2018年6月30日，弘陽地產擁有未償還借款總額128.46億元，其中需1年內償還借款38億元，今年上半年，弘陽地產手持現金為45億元，其中可動用的為22.50億元。除了此前需要償還的債務外，弘陽地產也在11月27日的公告中透露，公司總債務較2018年6月30日增加約30%，主要因為就其新開發(fā)項目進行項目融資所致。
另據媒體報道稱，截至2018年3月31日，弘陽地產擁有93個項目中已開發(fā)完畢的僅有25個，甚至有多個周期為10年或10年以上的項目。由此可見，剩余項目的開發(fā)對資金也將是一種考驗。
而開發(fā)周期過長對企業(yè)的資金回籠也會造成影響。記者從半年報得知，弘陽地產于2007年獲取的旭日愛上城及2014年獲取的山卿苑兩個項目仍出現在2018年上半年銷售額數據中，其中旭日愛上城八區(qū)銷售額為4.36億元，山卿苑銷售額為5.66億元。此外，截至2018年6月30日，旭日愛上城已竣工可售面積為1.26億平方米，2003年獲取的旭日上城、旭日景城也有可售未售面積。
另一方面，弘陽地產的權益銷售占比過低也或影響其資金回籠。12月10日，弘陽地產公告稱，2018年前11月實現簽約金額415億元，據媒體稱其權益銷售額為206億元，權益占比49.64%。業(yè)內普遍認為，權益銷售比例越高，實際銷售的金額越高，實際回籠的資金也就越多。
當然，不可忽視的是，資金鏈緊張的背后是弘陽地產的快速擴張。
2017年，弘陽地產董事長曾煥沙提出“2020戰(zhàn)略”，表示要在2018年實現500億銷售額，2020年完成千億目標。官方數據顯示，2018年前11月，弘陽地產實現簽約金額415億元，完成2018年銷售目標是大概率事件。
不過，銷售額快速增長的同時，弘陽地產的盈利能力卻有所下降。財報顯示，上半年弘陽地產毛利率為11.68億元，同比減少34.9%;凈利潤6.29億元，同比減少6.2%。