(原標題：佳兆業舉債2000億擴張：內部賣理財融資過冬 兩年轉型不力93%營收依靠物業銷售)
“3年登上千億。”這是佳兆業集團控股有限公司(1638.HK，下稱“佳兆業”)2017年復牌后新的發展目標。錯過2015和2016年房地產行業兩年的黃金時期，又要面對高企的負債和昔日的債務違約風波，佳兆業想要“涅槃重生”并非易事。
長江商報記者梳理公開數據發現，截至2018年三季度，佳兆業總負債接近2000億，凈負債率徘徊在260%左右長期居高不下。其上半年總借款約為1096億，其中183億為1年內需償還的短期借款，占比約17%;83%的借款需在2—5年內償還。報告顯示，佳兆業目前現金及銀行存款為263億，僅夠償還1年內到期的借款，剩余的借款還需要持續的銷售回款和再融資，也就是說目前資金缺口超過800億。值得注意的是，近日，佳兆業被曝向員工銷售高息理財產品解資金之渴。
同時，作為曾經的房企前20強，佳兆業擴張野心從未停止。12月6日，佳兆業旗下物業公司佳兆業物業登陸港交所，對于上市后募集到的資金用途，佳兆業物業明確，七成募資用于擴張。與此同時，佳兆業于2017年大力轉型多元化領域，涉足細分領域達20多個。但公司上半年營收中93%來自物業銷售，過多的業務模塊并沒有在營收方面作出貢獻。
昔日的行業巨頭能否重現往日的輝煌?同策研究院張宏偉對長江商報記者表示，佳兆業過去的發展速度是比較激進的，未來要根據市場環境做好城市布局，解決資金需求問題才能穩健發展。
被指以高收益率向員工強賣理財
近日，佳兆業被曝內部出現了半強制員工購買理財產品用于公司融資的情況。據了解，佳兆業向員工推廣的6款理財產品，均用于佳兆業投資的各個項目，包括地產、新業態拓展、高新科技等多個領域。該理財產品預期收益率在9.0%—9.8%，起投金額最低20萬元，最高達到100萬元。遠遠高出普通理財產品收益率。
對此，佳兆業曾公開回應稱，并不存在讓員工擔負營銷指標、強制內部員工認購的情況，更不存在讓員工貸款購買理財產品的情況。但有媒體稱其聯系多位佳兆業內部人士核實發現，佳兆業向員工宣傳公司理財產品的情況確有發生。
張宏偉對長江商報記者表示，“企業內部向員工售賣股票，理財，金融產品其實很普遍，由企業背書一般不會出現大問題，但10%的收益高收益也說明企業急于銷售此類產品，希望通過內部渠道獲得一部分資金。”
值得注意的是，素有“舊改之王”的佳兆業要求員工購買的理財產品的底層資產大多是舊改類項目。眾所周知，舊改最大弊端就是開發周期長，以平均開發周期5年來計，5年內要承受較大資金壓力。那么，舊改類項目的理財產品收益率能否真正實現?
“對于佳兆業來說，類似理財產品其實也說明資金方面是有一定的壓力的。通過此類半強制的做法，相對來說風險不高，但可能員工會有怨言，這也從側面說明融資方面的壓力。舊改項目實際上也是風險很高，不過近期華南市場的舊改力度繼續加大，某種程度上還是有很多新的機會的。大體上說此類舊改要防范周期太長等風險，這會影響相關理財產品的收益。”易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示，大體上說，此類理財產品的收益若沒有太多問題，其實是可以兌付的。但因為認購方是員工，所以會更加復雜。
銀保監會主席郭樹清曾表示，“高收益意味著高風險，收益率超過6%的理財產品就要打問號，超過8%的收益率就意味著危險，投資10%以上的理財產品需要做好損失全部本金的準備。”
融資成本凈額增加至6.24億
佳兆業被曝向員工售賣理財產品“補血” 反映了其融資的迫切需求。公開數據顯示，2014年之前，其資產負債率僅為75%，但自2014年之后，佳兆業突然開啟加速模式，半年內購入16塊土地，購地金額為90.11億元，這一激進舉動使得企業現金流驟然趨緊，資產負債率飆升至88%。
據其2018年半年報數據顯示，截止到2018年6月末，佳兆業總負債為1823億元，凈負債率為258%，雖然較2017年底300%的凈負債率有所降低，但仍處于高位。
佳兆業行政總裁麥帆曾公開介紹，截至2018年6月底，佳兆業的總借款約為1096億元。其中183億元為一年內需償還的短期借款，占比約17%;83%的借款需在2—5年內償還。報告顯示，佳兆業目前現金及銀行存款為263億元，僅夠償還1年內到期的借款，剩余的借款還需要持續的銷售回款和再融資。截至三季度，佳兆業總負債接近2000億，凈負債率徘徊在260%左右長期居高不下。
此外，佳兆業的融資成本居高不下。2017年上半年，佳兆業融資成本基本保持在8%以上。公告顯示，2018年上半年，佳兆業的融資成本凈額由去年同期約0.13億元增加至6.24億元，增幅約6.11億元，同比上升4716.0%。對于升幅如此巨大的原因，佳兆業公告表示，主要由于匯兌虧損額為人民幣4.192億元，而2017年同期則錄得匯兌收益凈額人民幣4.323億元。
債臺高筑下，佳兆業首席財務官劉富強曾公開宣布，佳兆業的目標是將凈負債率降至200%以下，而具體完成時間及完成計劃并沒有明確披露。
嚴躍進認為，類似負債數據也和其業務結構有關，后續還是要強調住宅產業開發等模式，否則壓力確實是會比較大的。
轉型多元化涉足20多個細分領域
為解資金之渴，佳兆業將旗下收益最高的物業板塊分拆上市。
12月6日，佳兆業旗下物業公司佳兆業物業登陸港交所，開盤價9.38港元/股，但受到港股大盤的影響，開盤下跌2.99%，最終收跌1.49%，市值為12.9億港元。
公告顯示，佳兆業1999年起開始提供物業管理服務，至2018年6月30日，在管建筑面積0.254億平方米，管理124個物業，包括101個住宅社區及23個非住宅物業，為約16萬個物業單位提供物業管理服務。
因此，對于上市后募集到的資金用途，佳兆業物業明確，約50%用于收購或投資其他在市場地位上與其相若的物業管理公司;約20%用于收購或投資從事物業管理相關業務的公司及提供與其互輔的社區增值產品及服務的公司。
近些年，佳兆業物業的擴張速度并不快，2015—2017年的在管建筑面積分別約為0.183億平方米、0.24億平方米、0.254億平方米，2016年的在管建筑面積增加了500多萬平方米，2017年僅增加140萬平方米。
反映在營收上，佳兆業物業2015—2017年實現營業收入分別約為4.78億元、5.39億元、6.69億元，以此計算，2016年、2017年其營收年增長率約為12.76%、24.12%。對比其他房企物業普遍30%—40%的增長率并不高。
值得注意的是，從營收構成來看，佳兆業雖然有多元化的業務形態，不過其主要收入來源仍然還是房地產開發及銷售，公司上半年營收中93%來自物業銷售。佳兆業于2017年大力轉型多元化領域，涉足細分領域達20多個，但過多的業務模塊并沒有在營收方面做出貢獻。
嚴躍進認為，類似擴張的態勢，在很大程度上說明了一點，企業還是希望做大規模的，物業板塊也上市，這也說明此類企業的經營更加趨于完善和穩定，未來需要在資金方面做好把控。
千億舊改集中供貨供地期來臨
在2014年年底因財務造假被鎖盤禁售的佳兆業，經歷了長達兩年的停牌期后，于2017年得以正式復牌，業績穩步回升。
財報顯示，佳兆業凈利潤由2016年的虧損3.5億提升至2017年的盈利30.4億元;總收益327.8億元，同比增長84.4%;毛利89.3億元，同比大幅增長286.4%;毛利率約27%。
今年前6個月，佳兆業實現總營收150億元，同比大增75%，實現毛利47億元，同比增長66%;公司凈利潤為22億元，同比增長24%;公司核心凈利潤較去年同期增長66%至19億元，毛利率保持在32%的行業領先水平。
最新公告顯示，截止到2018年11月30日的11個月，佳兆業實現總合約銷售為人民幣596.62億元，總合約建筑面積為335.93萬平方米，分別較2017年同期增加約50.5%及30.3%。
素有“舊改之王”之稱的佳兆業也將迎來收獲期，千億舊改集中供貨供地期已經來臨。
實際上公司近年來在深圳有多個舊改項目也已經陸續進入收獲期，據半年報數據，深圳2018年上半年已供地項目貨值達19億元，公司舊改下半年預計供地貨值394億，其中這里面深圳亦占有70億貨值。另外，公司2018年全年預計舊改項目可供地近90萬平米，帶來貨值貢獻近430億元。2019年預計供地貨值近420億元。
此外，根據深圳中原研究中心數據顯示，舊改項目深圳佳兆業未來城以650套成交量，名列深圳市2018年上半年新房成交套數第二名。未來隨著這些項目的持續推出，相信對增厚佳兆業的業績，提升公司毛利率都將會起到十分明顯的作用。
張宏偉對長江商報記者表示，佳兆業過去的發展速度是比較激進的，未來要根據市場環境做好合理城市布局，解決資金需求問題，要穩健發展。企業停牌期間，其實就是一個債務重組的過程，這個過程本身對于經營應該說有影響，尤其是會對其業務轉型形成影響。目前擴張的態勢，說明企業還是希望做大規模的，尤其是舊改方面的資源還是比較多的，值得積極開拓。