就在前不久，北京樓市出現(xiàn)了一幕少見的情形：一個(gè)周末的兩天時(shí)間，北京4個(gè)新建住宅同時(shí)開售，總計(jì)認(rèn)購(gòu)金額約達(dá)100億元。
6月份的第一個(gè)周末，熱浪驕陽(yáng)下，在南四環(huán)外舊宮橋下涼水河河畔，從早7點(diǎn)到晚7點(diǎn)，絡(luò)繹不絕的選房人戴著口罩、排隊(duì)量體溫、出示健康碼，進(jìn)入京能電建洺悅灣項(xiàng)目臨時(shí)搭建的紅色大棚，報(bào)出自己中意的房號(hào)。這是今年截至目前，北京唯一一個(gè)拿到了1254套全部房源預(yù)售證后首開全推的樓盤。
更讓這個(gè)周末頗為不同尋常的是，“包括京能電建洺悅灣項(xiàng)目在內(nèi)，同時(shí)開售的4個(gè)樓盤的認(rèn)購(gòu)金額達(dá)到了約100億元。”和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在這幾個(gè)項(xiàng)目中，有的樓盤銷售價(jià)格跟周邊二手房呈現(xiàn)全面倒掛現(xiàn)象，有的是開發(fā)商以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格入市，所以認(rèn)購(gòu)量很高，有兩個(gè)項(xiàng)目的數(shù)百套房源全部推出當(dāng)日即售罄。
北京樓市遇“百億元周末”
“6月4日-5日集中發(fā)證的10個(gè)住宅項(xiàng)目中，隨即在6月份的第一個(gè)周末開盤的分別是電建洺悅灣、長(zhǎng)安九里、長(zhǎng)安云尚等，總貨值約280億元。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從開發(fā)商公開數(shù)據(jù)看，這些項(xiàng)目較適合剛需客戶，如首次置業(yè)和首次改善群體，總價(jià)區(qū)間在400萬(wàn)元-800萬(wàn)元之間，為市場(chǎng)主力供應(yīng)產(chǎn)品類型。
開發(fā)商公布的信息顯示，京能電建洺悅灣最終成交617套，去化率近50%，成交金額達(dá)到31億元;長(zhǎng)安九里首開240套房源，500多人線上搶房，只用了14分36秒全部售罄，最終成交20.29億元;長(zhǎng)安九里旁邊的中海長(zhǎng)安云尚，88平方米和115平方米的戶型全部賣光，銷售金額達(dá)到18.5億元。
“京能電建洺悅灣限價(jià)為54715元/平方米，和周邊的二手房?jī)r(jià)格全面倒掛。周邊朗潤(rùn)園二期成交價(jià)超過了每平米6萬(wàn)元，富力盛悅居則要更貴一些，超過65000元/平方米。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，積壓的需求在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)爆發(fā)了。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，北京過去幾年年度新建住宅銷售額網(wǎng)簽數(shù)據(jù)基本在2000億元左右，2020前5個(gè)月合計(jì)網(wǎng)簽了766億元，平均到每個(gè)月約為150億元。但這并不意味著北京樓市已經(jīng)進(jìn)入上行通道。
“認(rèn)購(gòu)房源不排除出現(xiàn)退房現(xiàn)象，不同項(xiàng)目對(duì)客戶篩選要求不同，因此是否出現(xiàn)退房或者退房量多少都會(huì)不同。”在郭毅看來(lái)，目前北京市場(chǎng)上在售的很多項(xiàng)目是開發(fā)商在地價(jià)高位時(shí)投資的，入市后在價(jià)格上就失去了靈活調(diào)整的空間，還有一部分項(xiàng)目對(duì)客戶定位有偏差或者產(chǎn)品力弱，這類項(xiàng)目都較為尷尬，整體上滯銷仍占比較高。
二手房客戶或轉(zhuǎn)買新房
“本來(lái)是在南城看二手房，看了幾套后，中介推給了我一些新盤做備選。”近日一直在看房的李女士(化名)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，因?yàn)槭赘犊畈欢啵薪榻?jīng)紀(jì)人提供了一些將于近期開盤的限競(jìng)房供選擇，在看過幾個(gè)項(xiàng)目后，“我挺動(dòng)心的，覺得以我的首付款水平買老舊小區(qū)，不如購(gòu)買新房性價(jià)比更高。”
事實(shí)上，市場(chǎng)上如同李女士一樣，本來(lái)打算買二手房后又轉(zhuǎn)而看新房的購(gòu)房者大有人在。“接近90平方米的新建住宅供應(yīng)量，將有7000套。”張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，5月份，北京樓市二手房全面升溫，一舉成交網(wǎng)簽16125套創(chuàng)年內(nèi)新高。背后原因一是西城區(qū)學(xué)區(qū)房新政帶來(lái)的末班車效應(yīng);二是5月新建住宅供應(yīng)較少，前期擠壓需求在二手房領(lǐng)域釋放。
“現(xiàn)在看，隨著優(yōu)質(zhì)新盤集中入市，會(huì)稀釋二手房交易量。6月首周，二手房成交量比5月同期明顯下調(diào)，二手房市場(chǎng)有高位回落的跡象。”張大偉強(qiáng)調(diào)。
“總體來(lái)看，5月份供應(yīng)和成交量仍然保持理性水平，并未出現(xiàn)疫后的補(bǔ)償性上漲。”潘浩表示，在無(wú)明顯利好政策和新增需求的情況下，市場(chǎng)總體需求量相對(duì)穩(wěn)定，但隨著低總價(jià)或性價(jià)比高的產(chǎn)品入市，會(huì)激發(fā)部分剛需和改善客戶進(jìn)場(chǎng)。
“在改善需求方面，此前拿高價(jià)地的開發(fā)商想快點(diǎn)上市，半年業(yè)績(jī)壓頂，現(xiàn)金流回正是最核心的指標(biāo)。”某不愿具名人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，但這一波疫情將減緩北京新房市場(chǎng)成交速度，開發(fā)商面臨的壓力更大了。(記者 王麗新)