由“萬(wàn)通六君子”之一易小迪創(chuàng)建的陽(yáng)光100，由于錯(cuò)失多個(gè)發(fā)展紅利期，銷(xiāo)售規(guī)模始終徘徊在百億元，從曾經(jīng)的準(zhǔn)一線房企逐漸淪為中小開(kāi)發(fā)商。
陽(yáng)光100中國(guó)控股有限公司(下稱(chēng)“陽(yáng)光100”，02608.HK)日前公布的年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2020年全年，陽(yáng)光100營(yíng)業(yè)收入人民幣57.59億元，同比減少30.5%，毛利潤(rùn)人民幣15.29億元，同比下降27.2%。
在融資新規(guī)愈加趨嚴(yán)的情況下，陽(yáng)光100“三條紅線”全部踩中。數(shù)據(jù)顯示，陽(yáng)光100扣除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.19%，凈負(fù)債率高達(dá)187%，而現(xiàn)金短債比僅為0.24。
陽(yáng)光100發(fā)展掉隊(duì)，一大原因在于踩空市場(chǎng)紅利周期，公司上市后轉(zhuǎn)型非住宅業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目又接連失利，又遭遇非住宅項(xiàng)目去化難。
截至2020年末，該公司商用物業(yè)及車(chē)庫(kù)的合約銷(xiāo)售金額為28.95億元，遠(yuǎn)沒(méi)有完成占比50%的銷(xiāo)售任務(wù)。而且，其非住宅產(chǎn)品庫(kù)存或達(dá)95億元，按照2020年銷(xiāo)售情況，去化時(shí)間或達(dá)3年。
錯(cuò)失發(fā)展機(jī)遇規(guī)模增速緩慢
企業(yè)的發(fā)展往往受到創(chuàng)始人性格的影響。
“萬(wàn)通六君子”中最謹(jǐn)慎老實(shí)的易小迪創(chuàng)建的陽(yáng)光100，在2004年-2008年，連續(xù)五年登上“百?gòu)?qiáng)房企TOP10”，風(fēng)光無(wú)限，是絕對(duì)的一線房企種子選手。
然而，由于近年來(lái)發(fā)展錯(cuò)失招拍掛、城鎮(zhèn)化、棚改貨幣化等多個(gè)市場(chǎng)紅利期，尤其是2014年向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型失敗，陽(yáng)光100已從曾經(jīng)一線房企“種子選手”逐漸淪為中小開(kāi)發(fā)商。
耗時(shí)7年，陽(yáng)光100在2014年登陸港交所，2013年的招股書(shū)顯示，彼時(shí)其全年銷(xiāo)售額為53.53億元。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，陽(yáng)光100的規(guī)模始終徘徊在百億元。2017年至2020年，其合約銷(xiāo)售金額(含輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目)分別為106.08億元、120.96億元、103.38億元、105.30億元。
盈利下滑明顯，業(yè)績(jī)顯示，2020年，陽(yáng)光100的收入與毛利潤(rùn)分別為57.60億元、15.30億元，同比減少30.5%和27.2%;年度溢利為12.84億元，同比減少60.1%。
此前，該公司就已經(jīng)公告稱(chēng)，由于出售收益確認(rèn)減少以及疫情影響，投資物業(yè)的估值收益減少以及交房滯后導(dǎo)致確認(rèn)收入減少，故年度溢利將減少超過(guò)50%。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，陽(yáng)光100營(yíng)收利潤(rùn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)出現(xiàn)下降，說(shuō)明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)存在壓力，這兩年轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)理念很好，但盈利空間有限，也遇到一些沖擊，要反思整個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略路線。
轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)遇阻
踩空市場(chǎng)紅利周期掉隊(duì)行業(yè)，上市后轉(zhuǎn)型非住宅業(yè)務(wù)，陽(yáng)光100的開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目又接連失利。
上市后，陽(yáng)光100在街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目上發(fā)力，形成街區(qū)商業(yè)綜合體、喜馬拉雅、阿爾勒小鎮(zhèn)三個(gè)產(chǎn)品系列。
2017年，該公司曾表示，非住宅產(chǎn)品有著較大的市場(chǎng)容量，此領(lǐng)域尚無(wú)壟斷性企業(yè)品牌，故欲發(fā)展非住宅產(chǎn)品項(xiàng)目。不過(guò)，從合約銷(xiāo)售金額來(lái)看，2017年至2019年，其非住宅類(lèi)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售分別為26.70億元、36.04億元、51.34億元，直到2019年，其非住宅類(lèi)產(chǎn)品的合約銷(xiāo)售占比才提升至50%左右。
2020年是陽(yáng)光100業(yè)務(wù)大力轉(zhuǎn)型的一年。這一年喜馬拉雅公寓及商業(yè)街項(xiàng)目有新項(xiàng)目面市，但卻遭遇疫情沖擊，產(chǎn)品銷(xiāo)售受到很大的挑戰(zhàn)與困難。截至2020年年底，產(chǎn)品庫(kù)存達(dá)190億元，其中超過(guò)50%為非住宅產(chǎn)品。
截至2020年末，該公司商用物業(yè)及車(chē)庫(kù)的合約銷(xiāo)售金額為28.95億元，遠(yuǎn)沒(méi)有完成占比50%的銷(xiāo)售任務(wù)。而且，其非住宅產(chǎn)品庫(kù)存或達(dá)95億元，按照2020年銷(xiāo)售情況，去化時(shí)間或達(dá)3年。
為應(yīng)對(duì)去庫(kù)存難題，陽(yáng)光100董事會(huì)主席易小迪在年報(bào)中提到，公司將加大促銷(xiāo)力度，將現(xiàn)有庫(kù)存產(chǎn)品更快變現(xiàn)，同時(shí)加大一級(jí)土地出讓?zhuān)⒃谶m當(dāng)時(shí)候轉(zhuǎn)讓成熟項(xiàng)目，減輕負(fù)擔(dān)。
公告披露，截至2020年末陽(yáng)光100土地儲(chǔ)備總建筑面積約為10.5百萬(wàn)平方米。隨著長(zhǎng)三角土地升溫，陽(yáng)光100在溫州儲(chǔ)備的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目趨于成熟，價(jià)值會(huì)逐步釋放。同時(shí)京沈高鐵通車(chē)后，陽(yáng)光100在興隆縣儲(chǔ)備的萬(wàn)畝土地以及在承德、桂林、麗江等地儲(chǔ)備的大量文旅用地也將在疫情放緩后逐漸進(jìn)入市場(chǎng)。報(bào)告稱(chēng)，“這些都將是陽(yáng)光100在2021年走出低谷，打一個(gè)翻身仗的基礎(chǔ)。”
凈負(fù)債率高達(dá)187%
非住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期遠(yuǎn)長(zhǎng)于住宅產(chǎn)品，沒(méi)有高周轉(zhuǎn)加碼和融資能力，很容易陷入流動(dòng)性危機(jī)，導(dǎo)致公司負(fù)債高企。2015年至2018年，公司資產(chǎn)負(fù)債率均在80%以上。
截至2020年12月31日，陽(yáng)光100的合同負(fù)債為98.41億元，總資產(chǎn)、總負(fù)債分別約為511.17億元、389.47億元。
在融資新規(guī)愈加趨嚴(yán)的情況下，陽(yáng)光100“三條紅線”全部踩中。數(shù)據(jù)顯示，陽(yáng)光100扣除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.19%，凈負(fù)債率高達(dá)187%，而現(xiàn)金短債比僅為0.24。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這兩年的三道紅線政策，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更謹(jǐn)慎，凈負(fù)債率等指標(biāo)過(guò)高，對(duì)企業(yè)后續(xù)融資和發(fā)展還是會(huì)產(chǎn)生很大影響。
2020年4月，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)將陽(yáng)光100的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)，從“CCC+”下調(diào)至“CCC-”。在惠譽(yù)評(píng)級(jí)的定義中，CCC意味著為較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。
為應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力，陽(yáng)光100稱(chēng)，一方面加大促銷(xiāo)力度，確保全年合約銷(xiāo)售過(guò)百億，另一方面迅速調(diào)整，加大原有住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)力度，尤其是溫州、興隆、武漢、西安等地住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)力度。同時(shí)公司進(jìn)行多方面合作融資，順利度過(guò)2020年還款高峰。
雪上加霜的是，陽(yáng)光100的融資成本逐步走高。相關(guān)公告顯示，其于2021年1月29日發(fā)行的于2023年到期的1.2億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為12.0%。相對(duì)其2020年、2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率已有走高趨勢(shì)。
此外，2020年，陽(yáng)光100應(yīng)收賬款及應(yīng)收票據(jù)為8.78億元，同比減少5.58%。按照賬齡，6個(gè)月內(nèi)的約為0.37億元，6個(gè)月至1年約為0.13億元，1年以上為8.29億元。
為緩解流動(dòng)性壓力，陽(yáng)光100出售資產(chǎn)股權(quán)回籠資金。2020年，陽(yáng)光100曾與融創(chuàng)、佳兆業(yè)等就數(shù)個(gè)住宅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓達(dá)成協(xié)議，并因此獲得大量出售收益。
關(guān)鍵詞： 三條紅線 陽(yáng)光100 凈負(fù)債率