今天，各大銀行的頭條都有這樣一則公告，提醒各位轉(zhuǎn)房貸利率：
該公告的發(fā)布依據(jù)是，中國人民銀行在2019年12月28日發(fā)布的〔2019〕第30號(hào)公告。
中國人民銀行要求，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值)，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。也可轉(zhuǎn)換為固定利率。
簡(jiǎn)單的說，就是從3月1號(hào)開始，你有一次機(jī)會(huì)把自己的房貸利率轉(zhuǎn)換為LPR加點(diǎn)，或者固定利率。妥妥的幸福二選一。
幸福，總是充滿疑問的。關(guān)于這個(gè)轉(zhuǎn)換，一千個(gè)讀者有一千種情況，每個(gè)讀者都有自己的不解之處。
我們把一切看到的問題，都和疫情防控一樣，“應(yīng)收盡收”了下來，讀者們可以詳讀以下的七問七答，七進(jìn)七出之后，基本各自的疑問都能對(duì)號(hào)入座。
1.為什么要將房貸利率轉(zhuǎn)換?
以前的貸款基準(zhǔn)利率不夠市場(chǎng)化，央行說了算而非市場(chǎng)說了算，不能充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用。
所以央行要進(jìn)行利率市場(chǎng)化改革，推出了LPR。
LPR是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(Loan Prime Rate, LPR)，由報(bào)價(jià)銀行團(tuán)的18家銀行各自報(bào)價(jià)，然后把他們的報(bào)價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均，最終形成當(dāng)月LPR，公之于眾。
2.廢話不多說，我該選哪個(gè)?為什么?
有兩種選法，一是固定，二是轉(zhuǎn)LPR。
這里建議無論你原來是上浮還是打折，基準(zhǔn)利率高還是低，貸20年還是30年，都一律選LPR。
首先，我們搞清楚兩者的算法：
假設(shè)小馬原來的房貸利率是基準(zhǔn)利率4.90%，打九折，實(shí)際利率4.41%(4.90×90%)。
2.1轉(zhuǎn)固定利率
利率一直4.41%，永遠(yuǎn)不變。
2.2轉(zhuǎn)LPR
按《公告》要求，
先算出老利率(4.41%)與去年12月的LPR(4.80%)的“差值”，即-0.39%，
再把每個(gè)月公布的LPR，與這個(gè)“差值”求和，就是你的新利率。
新利率隨著每次公布的LPR變化，但不是每個(gè)月都變，是以你選擇的重定價(jià)日為周期來變。
小馬的“差值”為(4.41%-4.80%)=-0.39%。若日后LPR降為4%，他的實(shí)際房貸利率為(4%-0.39%)=3.61%。
所以，如果LPR長期下行，你選這個(gè)LPR，房貸利率就會(huì)越來越低。
這個(gè)“差值”一律和去年12月的5年期LPR，即4.80%計(jì)算。
每月公布的LPR即5年期LPR，1年期LPR適用于銀行間拆借及其他貸款，房貸者不必關(guān)心。
我們認(rèn)為，LPR是長期下行態(tài)勢(shì)的。有以下幾個(gè)理由：
1)央行副行長劉國強(qiáng)2月27日在支持中小微企業(yè)發(fā)展和加大對(duì)個(gè)體工商戶扶持力度有關(guān)情況舉行發(fā)布會(huì)上表示，要繼續(xù)推進(jìn)LPR改革，引導(dǎo)整體市場(chǎng)利率和貸款利率下行。
2) 全球及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)承壓較大，需要降息刺激經(jīng)濟(jì)。多國已進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，比如丹麥已經(jīng)推出了固定利率0%的20年期貸款。
3)從2019年中開始，LPR的錨MLF利率就已經(jīng)出現(xiàn)明顯下調(diào)信號(hào)，今年2月17號(hào)，MLF利率又下調(diào)了10個(gè)點(diǎn)。
3.選LPR能便宜多少?
假設(shè)小馬貸100萬，實(shí)際利率5.90%，20年，等額本息。每月還款就是7106元。
如果LPR一直在下降，這半年已經(jīng)從4.85%下降到4.75%，按一年0.2%算，小馬的利率第二年就是5.70%，還要還19年，每月6997元。
一年大概便宜1200元，并不是很多。但日積月累，一年一年的疊加(第二年相對(duì)于以前可就是便宜了2400元了，第三年3600……但有個(gè)極限)，也不是個(gè)小數(shù)目。
4.什么時(shí)間完成轉(zhuǎn)換?可以轉(zhuǎn)幾次?
按照央行規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)，原則上存量貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)切換工作要在2020年8月31日前全部完成。
借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
5.哪些貸款可以轉(zhuǎn)?哪些貸款暫時(shí)不能轉(zhuǎn)?
可轉(zhuǎn)：
所有按照央行基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款。
即2020年1月1日前已發(fā)放，或者已簽訂合同但未發(fā)放的貸款。(因?yàn)?月1日以后的都按LPR簽了)
不可轉(zhuǎn)：
政策性的公積金個(gè)人住房貸款(包括組合貸款中的公積金部分);
2020年12月31日前到期的個(gè)人住房貸款;
固定利率貸款。
6.轉(zhuǎn)了LPR后，房貸利率會(huì)立馬便宜嗎?
轉(zhuǎn)了LPR后，到第一次重定價(jià)之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。
同理，第一次重定價(jià)日，到第二次重定價(jià)日之間，也不會(huì)變化。
也就是說，即便你選擇最早的重定價(jià)日，1月1日，那么從現(xiàn)在到明年1月1日，你的房貸是保持不變的。
這里就有個(gè)衍生建議，那就是最短的重定價(jià)周期是一年，所以利率最好選一年一變，這樣可以最大限度地跟蹤LPR下降趨勢(shì)。
7.找誰轉(zhuǎn)?怎么轉(zhuǎn)?沒人通知我咋辦?
1.具體情況可以查詢貸款行的官網(wǎng)公告，或者官方微信號(hào)。
2.綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行、智慧柜員機(jī)、短信銀行、任一網(wǎng)點(diǎn)等渠道完成定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。
比如中國工商銀行公告稱：我行將一對(duì)一與客戶協(xié)商辦理相關(guān)轉(zhuǎn)換事宜，貸款經(jīng)辦行客戶經(jīng)理將與客戶聯(lián)系，請(qǐng)務(wù)必留心關(guān)注。
工行公告，來源于中國工商銀行官網(wǎng)：
轉(zhuǎn)換是央行的通知，銀行不會(huì)不執(zhí)行的。只是有的早有的晚。
3.共同辦理的貸款，需要所有共同借款人一起確認(rèn)。
以上的七問七答，可以說是相當(dāng)詳細(xì)了。抓住這次轉(zhuǎn)換機(jī)會(huì)，七竅玲瓏地選擇房貸利率吧~
關(guān)鍵詞： 浮動(dòng)利率 固定利率 合算