“房價(jià)連漲59個(gè)月”、“全年56次千人搖號，1次萬人搖號”，這不是在深圳，而是在西安。如今，西安樓市調(diào)控終于放出大招。
3月30日深夜，西安市人民政府發(fā)布《關(guān)于建立房地聯(lián)動機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)，限購限售再度加碼。
《通知》指出，從市外遷入本市戶籍的居民家庭在住房限購區(qū)域購買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，且在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅;住房限購區(qū)域內(nèi)，商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年且已辦理“不動產(chǎn)權(quán)證書”、二手住房“不動產(chǎn)權(quán)證書”辦理滿5年的方可上市交易;將“剛需家庭”無住房轉(zhuǎn)讓記錄的年限要求調(diào)整為購房前48個(gè)月。
同策研究院指出，西安升級落戶買房群體的限購政策，“落戶滿一年、連續(xù)繳納12個(gè)月社保或個(gè)稅”，二選一變成了兩者兼有，延緩需求釋放節(jié)奏，短期為市場降溫。同時(shí)，西安限售政策明顯收緊，之前“新房滿三年、二手房滿五年”升級為“新房二手房都要滿五年”。純投資需求再次被擠壓。
4月1日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，從2020年下半年到今年的市場數(shù)據(jù)顯示，西安房價(jià)炒作現(xiàn)象又有所增加。通過此類政策，進(jìn)一步落實(shí)了解決大城市住房問題的導(dǎo)向，具有積極作用。也說明當(dāng)前大城市政策收緊的可能性都在加大。
祭出5年限售政策
2020年，西安樓市“先抑后揚(yáng)”，開發(fā)投資和銷售持續(xù)回升。2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，使得西安除房價(jià)外，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)同比增速均達(dá)到歷史低位。其中商品房1—2月銷售面積增速探底至同比下降36.3%，創(chuàng)歷年新低。
為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，西安市人民政府于2020年2月印發(fā)《關(guān)于有效應(yīng)對疫情促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展若干措施(暫行)的通知》。這其中便包括分期繳納土地出讓金及預(yù)辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，以及加大信貸支持和降低信貸成本。
“在疫情以及融資收緊的大背景下，土地出讓金‘分期付款’可在一定程度上減輕房企的資金壓力，也能增強(qiáng)該區(qū)域?qū)Ψ科蟮奈Α?rdquo;一位地產(chǎn)分析師告訴時(shí)代周報(bào)記者。
之后數(shù)月，隨著疫情得到有效控制，西安樓市迅速開啟上揚(yáng)模式。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，2020年西安共誕生約56次“千人搖”、首現(xiàn)1次“萬人搖”項(xiàng)目，最低中簽率僅3.99%。
另據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，從70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)看，2020年1月西安新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)月環(huán)比為100.3，以后月環(huán)比逐月提高，8月到達(dá)年內(nèi)高點(diǎn)101.1。到了12月，雖然漲幅有所回落，但從環(huán)比、同比漲幅看，西安增速在全國70個(gè)大中城市中排名仍然靠前，均位列第8。
房價(jià)的連續(xù)上漲，增加了西安樓市調(diào)控的頻率與力度。2020年11月30日，西安出臺樓市調(diào)控新政，提高商品房預(yù)售準(zhǔn)入門檻和二套房的首付比例;今年3月15日，西安發(fā)文規(guī)定購房人騙取或通過“代持”方式規(guī)避限購政策的，其本人及“代持人”5年內(nèi)不得購房;今年3月30日，西安再次加碼樓市調(diào)控政策，規(guī)定限購區(qū)域內(nèi)新房及二手房5年限售、落戶滿1年且社保或個(gè)稅連繳12個(gè)月方可購房等。
嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，無論是新落戶購房者需滿足落戶和社保繳納均一年的規(guī)定，還是新房及二手房落實(shí)5年限售的要求，西安在購房政策方面不斷打補(bǔ)丁，堵住了各類炒房的漏洞。
首提“房地聯(lián)動機(jī)制”
值得一提的是，3月30日發(fā)布的《通知》中，西安還提出每年將按季度集中發(fā)布住宅用地出讓公告，集中組織國有建設(shè)用地公開出讓。存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競買人，不得參與土地競拍。
“西安并非網(wǎng)傳22個(gè)住宅供地‘兩集中’重點(diǎn)城市之一，同樣提出每季度集中供地、集中出讓，意味著‘兩集中’土拍政策很可能擴(kuò)圍至區(qū)域核心城市。”同策研究院高級分析師李霄霄分析，西安與成都均出臺超出“三道紅線”管理要求的競買人，不得參與土地競拍。如果該政策擴(kuò)圍，房企集中融資、集中拿地的應(yīng)對手段將被堵死。
“集中供地的目的就是不允許高價(jià)地出現(xiàn)，繼而實(shí)‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期’的目標(biāo)。”克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴時(shí)代周報(bào)記者。
除了“集中供地”，西安還在本次《通知》提出建立完善房地聯(lián)動機(jī)制，包括合理確定年度住宅用地供應(yīng)規(guī)模，科學(xué)調(diào)節(jié)供地節(jié)奏;除藍(lán)田縣、周至縣以外，全市商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住房用地均實(shí)行“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”出讓。
“西安是全國第一個(gè)在文件中提及房地聯(lián)動機(jī)制概念的城市，進(jìn)一步體現(xiàn)了長效發(fā)展機(jī)制的導(dǎo)向。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，從實(shí)際過程看，今年包括北京、成都、湖州等城市都提出了房地聯(lián)動的概念，這也成為今年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要變化。