在實(shí)際的操作中，加裝電梯成為了“堵”點(diǎn)。很多小區(qū)加裝電梯不甚順利，業(yè)主意見不統(tǒng)一、加裝費(fèi)用籌措等問(wèn)題仍是難啃的“硬骨頭”。
根據(jù)國(guó)有西部集團(tuán)徐虎加裝電梯工作室的統(tǒng)計(jì)，僅上海地區(qū)，工作室兩年來(lái)接到了660個(gè)咨詢案例，而真正完成施工并交付使用的比例不足申請(qǐng)總量的3%。老舊小區(qū)加裝電梯到底難在哪里?這些加裝“堵”點(diǎn)又如何破解?
電梯安裝負(fù)擔(dān)重
費(fèi)用問(wèn)題怎么解決?
“裝電梯不用我們出錢，只有乘坐才付費(fèi)，價(jià)格也就幾毛錢，挺劃算的!”這是云南省昆明市省委黨校生活區(qū)居民對(duì)于小區(qū)變化的感嘆。
去年10月，云南昆明首次采取租賃模式安裝的4部外掛“共享電梯”在省委黨校生活區(qū)內(nèi)完成驗(yàn)收并投入使用。這一加裝項(xiàng)目，由社會(huì)資金先行墊資安裝電梯，用戶按次、月或年付費(fèi)使用，企業(yè)則可通過(guò)電梯使用收入以及轎廂廣告等方式收回前期投入。
“共享電梯”為推動(dòng)老舊小區(qū)加裝電梯提供了新的解決方法，但改造任務(wù)依然任重道遠(yuǎn)。
2020年7月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)提出，到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。
根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的摸底調(diào)查，中國(guó)2000年以前建成的老舊小區(qū)有近17萬(wàn)個(gè)。面對(duì)如此龐大的電梯加裝需求，資金從何而來(lái)，成為困擾老舊小區(qū)改造的一大難題。
目前，安裝電梯的費(fèi)用各地略有差異，但若是算上施工的管線改造、后續(xù)維修保養(yǎng)等費(fèi)用，普遍都在幾十萬(wàn)元左右。再結(jié)合需改造的老舊小區(qū)普遍樓層較低、住戶較少的特點(diǎn)，分?jǐn)偟矫课蛔羯砩系拇_不是一筆小錢。
陜西省政協(xié)委員、中國(guó)兵器工業(yè)第二〇三研究所所長(zhǎng)王東表示，老舊小區(qū)住戶多數(shù)為老年人、退休職工、弱勢(shì)群體和外來(lái)租房者，普遍收入較低，個(gè)別老年人微薄的收入扣除日?？床』ㄤN后所剩無(wú)幾。加裝電梯工程啟動(dòng)時(shí)業(yè)主需籌集資金，承受壓力較大，部分困難老年人無(wú)力承擔(dān)。
因此，住建部門一直在倡導(dǎo)“居民出一點(diǎn)、社會(huì)支持一點(diǎn)、財(cái)政補(bǔ)助一點(diǎn)”多渠道籌集資金。
首先就是財(cái)政補(bǔ)貼。各地都在出臺(tái)針對(duì)老舊小區(qū)加裝電梯的補(bǔ)助政策，通過(guò)直接補(bǔ)貼、困難群體的針對(duì)性補(bǔ)貼等手段，減少老舊小區(qū)加裝電梯的資金壓力。如甘肅省每部電梯省級(jí)財(cái)政補(bǔ)助10萬(wàn)元，市級(jí)財(cái)政給予不少于10萬(wàn)元的配套補(bǔ)助，鼓勵(lì)區(qū)級(jí)財(cái)政也給予補(bǔ)助;江蘇省常州市對(duì)既有住宅符合加裝電梯申請(qǐng)條件并出資的最低生活保障家庭，每戶按其加裝電梯出資金額的80%給予財(cái)政資金補(bǔ)助。
其次是居民個(gè)人負(fù)擔(dān)?！兑庖姟诽岢?，支持小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。這為居民籌集資金提供了新的渠道。
最后就是社會(huì)資金。王東建議，第三方企業(yè)可以通過(guò)開發(fā)電梯外圍功能，如家政、安防等便民服務(wù)功能以及廣告等，通過(guò)營(yíng)收提供資金支持，降低居民負(fù)擔(dān)。對(duì)資金難以籌措到位的，政府可出臺(tái)相關(guān)政策，允許相關(guān)企業(yè)采用“居民申請(qǐng)、免費(fèi)安裝、有償使用”的“代建租用”模式。
獲益不均引爭(zhēng)議
低層利益如何保證?
住在北京市海淀區(qū)某小區(qū)的李奶奶有些發(fā)愁：膝蓋的疼痛讓自己走下三樓都感到很吃力。最近，聽說(shuō)要給老舊小區(qū)加裝電梯，她很是心動(dòng)。
然而和一樓的幾位老鄰居交流過(guò)后，李奶奶發(fā)現(xiàn)，一樓的住戶似乎并不愿意安裝電梯。
在“步梯時(shí)代”，老舊小區(qū)里低樓層的房子因其“爬兩步就能到家”而受到住戶的歡迎。然而，加裝電梯不但會(huì)打破這“優(yōu)勢(shì)”，還可能為低層居民帶來(lái)噪音、影響采光等，繼而導(dǎo)致低層房屋的貶值。加裝了電梯，自己的房子反而更不值錢了，低層的住戶自然不情愿。
為了保障低層住戶利益，近年來(lái)，各地紛紛出臺(tái)措施，對(duì)低層住戶進(jìn)行一定補(bǔ)償，從而維護(hù)在加裝電梯過(guò)程中低層住戶房屋貶值等方面的利益損失。
2019年6月，廣東省汕頭市就明確，既有住宅增設(shè)電梯所需的資金，由實(shí)施主體根據(jù)所在樓層及受益大小等因素，協(xié)商確定分?jǐn)偙壤?，共同出資。其中，第一、二層的住戶可以獲得適當(dāng)補(bǔ)償，第三層住戶可以不分?jǐn)傎M(fèi)用。
值得關(guān)注的是，盡管各地政府出臺(tái)了相關(guān)的補(bǔ)償規(guī)定，但都未有明確的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。因此，“低層賠償”的金額標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)常會(huì)成為鄰里間新的爭(zhēng)議點(diǎn)。
國(guó)務(wù)院參事、中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)理事長(zhǎng)仇保興建議，可以將其與立體停車、地下停車和加裝電梯組合在一起解決，對(duì)用不上電梯的底層居民進(jìn)行停車位或現(xiàn)金的補(bǔ)償即是一個(gè)較好的矛盾解決方法。
不過(guò)，有關(guān)專家也表示，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也許不應(yīng)該由政府來(lái)制定，畢竟每棟樓的實(shí)際情況不一樣，很難有一個(gè)統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。“有的舊樓電梯加裝后，對(duì)低層影響較大;但有的舊樓低層影響并不大。”
“一票否決”門檻高
《民法典》能否促行動(dòng)?
在早期電梯加裝工作中，很多地方采取的都是“一票否決”：只要有一個(gè)住戶反對(duì)加裝電梯，那么整棟樓的改造工作就無(wú)法進(jìn)行。這樣較為嚴(yán)苛的條件，不但無(wú)法反映出一些社區(qū)對(duì)于電梯改造問(wèn)題的多數(shù)意見,更讓電梯加裝工作舉步維艱。
因此，在各地后續(xù)出臺(tái)的針對(duì)老舊小區(qū)加裝電梯的政策中，都陸續(xù)取消了“一票否決”，放開了投票比例。
自今年1月1日起實(shí)施的《民法典》，則將加裝電梯的居民同意比例再次下調(diào)，為加速各地老舊小區(qū)加裝電梯進(jìn)行了鋪墊。
北京市京師律師事務(wù)所合伙人劉一霖律師介紹，根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決。小區(qū)加裝電梯屬于“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，而決定“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。
與之前的法規(guī)相比，《民法典》降低了業(yè)主表決同意人數(shù)及專有部分面積占比的要求，即從“雙2/3”同意變成了“雙2/3的雙3/4”同意即可。劉一霖認(rèn)為，這一新規(guī)，更加強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的參與度和業(yè)主自治，保護(hù)了小業(yè)主的表決權(quán)，充分體現(xiàn)了民主原則。
不過(guò)，也有相關(guān)人士認(rèn)為，從“一票否決”到2/3再至更低，表面上看居民同意加裝電梯的門檻變低了，實(shí)際上一旦樓里有一戶居民明確不同意，往往會(huì)通過(guò)電話投訴，或直接到現(xiàn)場(chǎng)阻撓施工，加裝的步伐就會(huì)緩下來(lái)。為了避免居民之間的矛盾，一些小區(qū)甚至只好再次請(qǐng)回“一票否決”，作為加裝電梯的隱含條件。
說(shuō)到底，鄰里間對(duì)于老舊小區(qū)加裝電梯之間的意見分歧，還需要靠居民相互的理解，社區(qū)層面的統(tǒng)籌以及更加全面的解決方案彌合。
對(duì)于鄰里溝通，北京市西城區(qū)紅蓮中里社區(qū)的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，最重要的還是要明白每個(gè)居民“為難的那個(gè)點(diǎn)”是什么。
從2018年11月有意向加裝電梯，到2019年底電梯正式使用，紅蓮中里社區(qū)完成快速高質(zhì)量溝通的關(guān)鍵，就在于針對(duì)性地了解居民加裝痛點(diǎn)，再針對(duì)性地提供解決方案。為此，小區(qū)由黨員、住戶、社工和志愿者組成的基層自治組織“睦鄰坊”挨家挨戶找居民溝通，“有房屋貶值擔(dān)憂的就找房產(chǎn)中介來(lái)介紹市場(chǎng)情況，有噪音采光疑慮的就邀請(qǐng)電梯企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)講解”。通過(guò)建立居民間的深入溝通，架起通暢的社區(qū)共商共治橋梁，紅蓮中里社區(qū)高效地解決了九成以上居民為老人的6號(hào)樓的裝電梯的難題。這也為社區(qū)發(fā)揮作用樹立了一個(gè)典范。