北京住房公積金管理中心9月13日出臺關(guān)于公積金貸款的新規(guī)，將二套房認定由此前的“只認房”升級成“認房又認貸”，并把公積金貸款與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬元等等，具體內(nèi)容詳解請看下文。
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變化一：認房又認貸，二套最高貸款額降至60萬
2017年北京“317”新政中，商貸已經(jīng)實施了“認房又認貸”，而公積金貸款只“認房”。即不看貸款記錄，只要名下無房，就能按首套房申請公積金貸款。
這次的新政更改了判定二套房的規(guī)則，公積金貸款變得與商貸一樣“認房又認貸”。
根據(jù)北京住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策的通知》(以下簡稱《通知》)，借款申請人名下無住房貸款記錄(包括商業(yè)性住房貸款、住房公積金個人住房貸款)且在本市無住房的，按首套房貸款政策辦理;凡不屬于首套房情形，被核定為是二套房的，按二套房貸款政策辦理。被核定為有兩套及以上住房的，不予貸款。
圖片來源：北京住房公積金管理中心。
解釋一下，前面所說的“認房”是指借款申請人在北京名下有住房，“認貸”是指在中國人民銀行征信系統(tǒng)中全國范圍內(nèi)的個人住房貸款記錄。注意，如果在外地有購房貸款記錄，也被認定為有貸款記錄。
同時，新政下調(diào)了二套房公積金貸款的最高額度，從80萬元下調(diào)為60萬元。
“值得關(guān)注的是，本次調(diào)整中，換房需求往往會被視為二套房，貸款額度和利率都會有直接影響。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。
變化二：貸款額度與繳存年限掛鉤，繳存超11年才可貸120萬
過去，公積金貸款的最高額度是120萬元，繳存時間的長短不會影響額度。新政則實行貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤。
《通知》規(guī)定，每繳存一年可貸10萬元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計算，最高可貸120萬元。
舉個例子，如果公積金貸款的繳存期限是13個月，也會算為兩年，可貸20萬元。
有人會問，如果是夫妻，丈夫繳存了7年，妻子是5年，是否可以一起貸120萬元?
答案是不可以。《通知》規(guī)定，如借款申請人為已婚的，核算貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。所以，上面那種情況，按照丈夫繳存7年來算，只能貸70萬元。
“這個政策對剛需影響非常大，特別是年輕人，當(dāng)下北京市場平均購房年齡在28歲左右，按照新政，公積金貸款大約只能貸50萬左右。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，受新政影響，預(yù)計起碼一半的購房需求將只能選擇商業(yè)貸款或者全款。
變化三：首套房首付比例提高至35%，看齊商貸
新政還調(diào)整了公積金貸款的首付款比例，首套不低于35%，二套不低于60%。
《通知》規(guī)定，購買經(jīng)濟適用住房的，首付款比例不低于20%;購買共有產(chǎn)權(quán)等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%;購買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。
另外，購買普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%;購買非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。
目前，商貸首套房首付比例不低于35%，二套房不低于60%。這樣調(diào)整過后，公積金貸款和商貸的首付比例就基本一致了。
變化四：貸款期限最長不超65歲，月還款額不超月收入6成
過去，公積金貸款期限最長是截止到70周歲，新政則調(diào)整為不得超過65周歲。
《通知》規(guī)定，借款申請人的貸款期限最長可以計算到借款申請人法定退休年齡后5年，原則上最高不得超過65周歲。如借款申請人為已婚的，貸款期限以夫妻雙方中較長的一方計算。
舉個例子，如果公積金貸款申請人55歲，過去的貸款最長年限是15年，現(xiàn)在則要降低為10年。
此次公積金貸款還調(diào)整了月還款額。《通知》規(guī)定，在保證借款申請人基本生活費用的前提下，按等額本息還款法計算的月均還款額不超過借款申請人月收入60%的標準，確定貸款金額和貸款期限。
此前，借款申請人的收入減去基本生活費用后，其他的錢都可以用來還貸。有分析認為，按調(diào)整后的標準，則更能夠真實反映借款申請人的償債能力，減少借款申請人的還貸壓力。
變化五：東、西城戶籍買郊區(qū)房，貸款額度可上浮20萬
《通知》規(guī)定，借款申請人戶籍均在北京市東城區(qū)或西城區(qū)的，購買東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)(以下簡稱城六區(qū))以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬元;對于不屬于前一種情況，但借款申請人的戶籍均在城六區(qū)的，購買城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬元。
也就是說，如果戶籍在東城區(qū)或西城區(qū)，購買城六區(qū)以外的首套住房，最高可貸140萬元;如果戶籍在朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)，購買城六區(qū)以外的首套住房，最高可貸130萬元。
“市區(qū)戶籍到郊區(qū)購房，可以享受公積金貸款額度增加的優(yōu)惠，這是新政的一大亮點。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，這種措施與北京當(dāng)前市區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市規(guī)劃調(diào)整等有關(guān)，類似做法也值得全國其他城市學(xué)習(xí)和借鑒。
變化六：異地購房提取公積金受限
雖然目前已經(jīng)實現(xiàn)了異地購房提取公積金，但是根據(jù)新政，不再是購買任何城市的住房都能在北京提取公積金。
根據(jù)《關(guān)于落實放管服、優(yōu)化營商環(huán)境提升住房公積金歸集服務(wù)水平的通知》，住房公積金繳存人及配偶購買位于北京市行政區(qū)域內(nèi)的住房，或購買本人及配偶身份證、戶口簿記載的縣、市或戶籍所在地的省會城市內(nèi)的住房，才能辦理住房公積金購房提取。
舉個例子，如果購房人的戶籍在山東省青島市，則只有在購買北京、青島、濟南三個城市住房的時候，才能提取公積金，購買其他城市的住房時無法提取。
值得注意的是，上述通知還規(guī)定，住房公積金繳存人及配偶在北京市行政區(qū)域內(nèi)有購房提取記錄的，不能辦理異地購房提取。
——六大變化，如何看待?
從上述六大變化來看，張波認為，北京此次調(diào)整公積金政策總體是為了落實“房住不炒”的目標，在保障居民住房需求的同時，積極引導(dǎo)合理住房消費，鼓勵階梯式購房，打擊房產(chǎn)投機。
嚴躍進認為，北京這一新政充分說明房地產(chǎn)政策調(diào)控依然是比較嚴厲的，尤其是結(jié)合公積金貸款的實際情況，采取了相對收緊的措施。
“這既符合公積金貸款的政策大思路，也符合房地產(chǎn)市場的調(diào)控內(nèi)容。”嚴躍進說。