距離中華企業上一次出現在上海土拍市場已經六年了。
9月11日，上海出讓楊浦區新江灣一幅純住宅用地，最終，中華企業全資子公司上海潤鉆置業有限公司擊敗競爭對手萬科、華潤，以38.13億元交易價款將該地塊收入囊中。對于該地塊的后續發展，中華企業對中國房地產報(微信ID：china-crb)記者回應道：“將會按照政府要求與公司計劃安排推進相關開發事宜。”
這家上海解放后第一家專業從事房地產開發經營的本土國資企業，在經歷了前期激進拿地、庫存高企、經營疲弱險戴帽各種風波后，于2016年迎來重組新生。
隨著2018年重組完成，中華企業成為上海地產集團旗下市場化房地產開發主要平臺，發展也逐漸復蘇。2019年上半年，中華企業實現營業收入91.41億元，同比增長19.22%，實現歸屬母公司的凈利潤16.72億元，同比大幅增長100.56%。
經營改善后的中華企業也開始回歸上海土地市場。此前中華企業曾表示“要努力成為上海有重要影響力的房地產開發企業”。
然而，當前上海地價高企，作為一家小型規模的房企，想要持續聚焦上海市場并非易事。今年上半年，中華企業銷售額僅為66.34億元，僅拿新江灣這塊地就耗去上半年銷售額大半。后續如何開發經營、如何保證現金流、如何在上海穩定獲取項目并存續經營，都是中華企業需要思考的問題，而對于上海項目在后續開發中是否會參照其他房企發展模式而引入合作伙伴，中華企業并未給予回應。
重組之路一波三折
三年前，隨著上海國資改革持續推進，具有國資背景的上海本土房企中華企業與其大股東上海地產集團的同業競爭問題亟待解決，重組迫在眉睫。
2016年底，中華企業就發布公告稱，擬向上海地產集團購買完成業務整合后的中星集團100%股權，總交易對價為185.22億元。其中，交易對價的85%是以發行股份的方式支付，另外15%是以現金方式支付。彼時中華企業擬以5.23元/股的股價向上海地產集團發行約30.1億股A股股份。此外，中華企業還計劃向華潤商業、平安不動產、平安磐海匯富、中遠海運資產、合享投資、金投基金六家企業發行18.16億股股份，以募資95億元配套資金。
然而，重組并非一朝一夕之事。僅時隔半年，中華企業就對上述收購方案做出調整。除了發行股份方式和現金方式支付的比例保持不變，在新的收購方案中，總交易對價由185.22億元縮減至174.72億元，計劃募資對象也從之前的六家減少為華潤商業及平安不動產兩家，配套資金的募資額由此前的95億元調整為不超過42億元，向上海地產集團發行股票價格也由5.23元/股下調至4.7元/股。
但變動仍未結束。修改方案六個月后，中華企業再次對收購方案做出調整，即在上次修改后方案的基礎上，募資金額再次減少，由不超過42億元調減至不超過26.76億元。
歷經數次波折，最終于2018年初，中華企業以交易總對價174.72億元收購中星集團100%股權，且向華潤置地和平安不動產兩家企業非公開發行股份，募集配套資金不超過26.76億元。其中，華潤置地控股的認購上限金額占募集配套資金總額的比例為92%，即24.62億元;而平安不動產為2.14億元，占8%。
雖然過程曲折，且交易對價和募資金額與首次方案相比有大幅減少，但重組完成后，中華企業解決了長期的同業競爭問題。同時，成為上海地產集團旗下主要地產開發平臺也為中華企業的后續發展提供了動力。
回歸后大手筆拿地
在2009年至2011年間，中華企業因為擴張而激進拿地，最終導致庫存高企、經營壓力巨大。2011年至2012年，中華企業在土地市場沉寂了兩年，此后，拿地便謹慎起來。
今年9月11日，中華企業時隔多年再次現身上海土地市場。
按照要求，這宗純住宅用地70%需建中小戶型。對于地塊要求的建造條件，中華企業也回復中國房地產報記者稱會嚴格按照政府要求與公司計劃安排推進，但更具體的開發計劃，中華企業目前不便透露。
作為一家半年銷售規模僅有60多億元的小型房企，中華企業此次拿地可謂“大手筆”。按照中華企業回復中國房地產報記者其銷售回款率89.34%計算，中華企業上半年回款金額約為59億元。
受行業融資收緊影響，不少房企在今年中期業績發布會上均表示會根據回款制定拿地金額，一般會將回款的50%用于后續拿地。
對此，陽光城集團執行副總裁吳建斌向記者表示，若按回款的50%，扣除建造費、三項費用、稅費等，可做到經營現金流為正，否則，若買地占比超過50%，有可能出現年度經營現金流為負，缺口要用融資解決，導致依賴融資推動經營的做法。
按照此標準，中華企業此次拿地金額已經超過上半年回款的50%，一塊地的拿地金額就占了上半年銷售回款的約64%，且今年上半年公司經營活動產生的現金流量凈額為-8.9億元，比去年同期大幅下降231%。現金流緊張的情況下，中華企業后續開發經營依賴融資的可能性較大。
禹洲地產副總裁、首席財務官兼公司秘書邱于庚也表示：“如果拿地金額超過回款的50%，則凈負債率會上升。”
據中國房地產報記者不完全統計，中華企業在上海公開市場已經多年未拿地，最近一次出現在上海土拍市場還是2013年。上海項目獲取少，在其他地區拿地也甚少，這導致中華企業目前存續項目不多。雖然重組后，中星集團的地產項目并表到中華企業，但隨著這些項目逐漸消耗，如果不適時補充優質地塊，中華企業將面臨無項目可賣的局面。尤其是目前上海出讓的住宅用地較少，地價較高，如何在各路房企競爭中突圍獲取土地是中華企業下一步將面臨的問題。
上海中原地產市場分析師盧文曦則認為，此次中華企業所拿地塊市場稀缺性較高，擁有濕地、文化、商業等多種資源，居住氛圍較好，且中華企業以前就擅長開發高端住宅，此次新江灣地塊價值也符合中華企業的定位。雖然相比自身規模，此次拿地金額較高，但中華企業背靠國企上海地產集團，優勢明顯，隨著后續在上海的部分高端項目入市，將會使其現金流有進一步改善。